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第一章 房地产企业所得税专项检查查前准备1

第一节 房地产企业所得税专项检查概述1

一、专项检查历时10年1

二、房地产企业所得税专项检查发现的问题2

三、持续跟进房地产税收专项检查5

四、房地产企业所得税专项检查的政策依据5

五、房地产企业所得税专项检查工作组织11

第二节 房地产业税收专项检查资料准备与技术准备13

一、准备工作步骤13

二、查前信息收集14

三、查前案头分析16

第三节 房地产企业纳税分析17

一、综合性指标分析17

二、税收负担分析20

三、开发项目的纳税分析20

第四节 财务报表涉税分析技术及应用21

一、涉税分析概述21

二、资产负债表分析技术及应用34

三、利润表分析技术及应用40

四、现金流量表分析技术及应用45

五、注意问题49

第五节 报表综合分析技巧示例51

一、示例一：利用固定资产相关账户资料进行评估51

二、示例二：利用存货变动率和总资产周转率进行评估51

三、示例三：利用毛利率和销售额变动率进行评估51

第六节 税务检查方法52

一、全查法和抽查法52

二、顺查法和逆查法53

三、联系查法和侧面查法53

四、比较分析法和控制计算法54

五、专项盘存检查方法54

六、调查方法54

七、税务稽查方法综合应用经典案例分析55

《房地产企业所得税专项检查查前准备》同步练习60

第二章 房地产企业所得税收入的检查63

第一节 收入的构成及检查内容63

一、收入的构成63

二、收入检查的内容64

第二节 未完工开发产品销售收入的检查64

一、政策依据64

二、关于预售收入确认的政策（变化）回顾65

三、预售收入测算67

四、预售收入方面存在的主要问题67

五、检查方法67

第三节 完工标准的检查69

一、政策依据70

二、存在的问题70

三、检查方法70

第四节 实际销售收入的检查71

一、政策依据71

二、收入测算72

三、检查方法72

第五节 视同销售收入的检查75

一、政策依据75

二、检查方法76

第六节 租金收入及预租收入的检查78

一、政策依据78

二、检查方法79

第七节 特殊收入的检查79

一、以物抵债的检查79

二、合作建房的检查81

三、股权转让收入的检查81

四、违建设施的检查84

五、代建工程的检查84

六、假按揭的检查85

七、更名费、违约金等其他收入的检查86

第八节 综合案例分析一——某房地产公司隐瞒销售收入的税务稽查案例87

一、案件背景87

二、检查过程与检查方法88

三、案件分析90

四、违法事实及定性处理91

五、启示与思考93

六、几点建议94

第九节 综合案例分析二——某房地产公司隐瞒多方收入的税务稽查案例94

一、案件背景94

二、检查过程及发现的问题94

三、定性处理及结果96

《房地产企业所得税收入的检查》同步练习96

第三章 房地产企业土地征用费的检查101

第一节 土地分类、土地成本及取得方式101

一、土地分类101

二、土地成本的内容102

三、土地的取得方式103

第二节 土地成本的政策依据与会计核算103

一、政策依据103

二、土地成本的会计核算105

第三节 土地成本的确认与分析108

一、无偿划拨土地成本的确认108

二、以协议方式出让土地成本的确定108

三、土地投资入股成本的确认108

四、参加拍卖土地成本的确认110

五、股权收购方式取得土地成本的确认110

六、以房换地土地成本的确认110

第四节 土地成本的分摊方法110

一、土地成本分摊方法分类110

二、土地成本分摊举例112

第五节 土地成本的检查内容与方法114

一、土地成本的检查内容114

二、土地成本的检查方法115

《房地产企业土地征用费的检查》同步练习116

第四章 房地产企业拆迁补偿支出的检查118

第一节 拆迁补偿概述与流程118

一、拆迁补偿方式119

二、毛地与净地及出让步骤119

三、拆迁补偿流程120

第二节 拆迁补偿财税政策122

一、拆迁补偿安置中涉及的主要税种122

二、政策性搬迁政策比较分析123

三、其他相关税收政策分析124

第三节 拆迁补偿的会计制度及会计处理127

一、财务管理制度127

二、拆迁还房的账务处理127

第四节 拆迁补偿费税务处理128

一、城市房屋拆迁货币补偿案例分析128

二、城市房屋拆迁产权调换补偿案例分析130

第五节 回迁房项目的会计核算和税务处理134

第六节 拆迁补偿税务检查142

一、拆迁补偿税务检查的重点内容142

二、拆迁补偿检查的注意事项142

《房地产企业拆迁补偿支出的检查》同步练习142

第五章 房地产企业前期工程费的检查145

第一节 前期工程费组成内容及收费标准145

一、前期工程费组成内容145

二、前期费用费率及流程146

第二节 会计处理和检查的政策依据149

一、会计处理149

二、政策依据150

第三节 审核重点及检查方法150

一、审核重点内容150

二、检查方法152

三、检查案例153

《房地产企业前期工程费的检查》同步练习159

第六章 房地产企业基础设施费的检查161

第一节 基础设施费组成内容及收费标准161

一、基础设施费组成内容161

二、收费标准162

第二节 会计处理及检查的政策依据163

一、账务处理163

二、检查的政策依据163

第三节 审核重点及检查方法164

一、审核内容164

二、审核重点164

三、检查方法164

四、检查案例165

《房地产企业基础设施费的检查》同步练习168

第七章 房地产企业建筑安装费的检查171

第一节 建安工程费组成内容171

一、建安工程费组成内容（细目）171

二、工程造价172

三、工程造价计价175

第二节 政策依据与会计核算178

一、政策依据178

二、建筑安装工程费的核算程序178

三、会计核算举例179

第三节 检查注意问题与涉税审核分析181

一、检查注意问题181

二、建安成本审核分析182

第四节 建安成本的检查方法及案例分析190

一、检查策略190

二、企业所得税的检查方法191

三、土地增值税的审核方法191

四、房地产公司建安成本的典型检查案例分析192

《房地产企业建筑安装费的检查》同步练习195

第八章 房地产企业公共配套设施费的检查202

第一节 房地产企业配套设施概述202

一、房地产配套设施种类及其归集202

二、政策依据203

三、房地产企业公共配套设施预提费用计算表设计204

第二节 地下车库成本费用处理205

一、问题的提出205

二、政策依据206

三、地下车库的性质和权属206

四、非人防地下车位的成本处理206

五、人防工程涉税处理207

第三节 会所的涉税处理212

一、会所的权属212

二、会所的使用212

三、会所开发成本的会计核算213

四、会所自用的涉税处理214

五、会所的税务检查215

第四节 幼儿园的涉税处理215

一、问题的提出215

二、政策依据216

三、问题分析216

四、案例点评217

第五节 检查方法220

《房地产企业公共配套设施费的检查》同步练习221

第九章 房地产企业开发间接费的检查225

第一节 开发间接费组成内容及财税政策225

一、组成内容225

二、政策依据226

第二节 开发间接费列支范围的界限及税务处理227

一、费用的划分及分摊227

二、税会差异协调229

三、具体项目涉税处理229

第三节 开发间接费的检查方法231

一、检查内容231

二、检查方法232

《房地产企业开发间接费的检查》同步练习238

第十章 房地产企业税金、资产损失税前扣除及税收优惠的检查240

第一节 税金税前扣除240

一、政策依据240

二、与转让房地产有关的税金检查241

第二节 资产损失税前扣除242

一、政策依据242

二、检查方法244

第三节 企业所得税税收优惠的检查249

一、政策依据249

二、经济适用房企业所得税税收优惠249

三、售后回购的税收优惠250

四、融资性售后回租的税收优惠251

五、合作建房税收优惠的检查253

第四节 核定征收的检查255

一、政策依据255

二、房地产企业非正常原因情况下是否核定征收的问题255

三、核定征收企业改为查账征收的企业所得税处理256

第五节 关联交易的涉税检查258

一、避税链关联交易形式258

二、关联方交易行为的审核259

第六节 预计毛利计入当期的应纳税所得额的检查259

一、政策依据259

二、计税毛利与实际毛利的纳税调整260

三、房地产企业进行例行汇算清缴的稽查262

《房地产企业税金、资产损失税前扣除及税收优惠的检查》同步练习264

第十一章 房地产企业期间费用的检查269

第一节 期间费用的范围269

一、销售费用269

二、管理费用269

三、财务费用270

第二节 期间费用的检查270

一、保证金的检查270

二、手续费或佣金的检查270

三、业务招待费的检查272

四、工资薪金的检查274

五、应付福利费的检查276

六、工会经费的检查277

七、职工教育经费的检查278

八、捐赠支出与赞助支出的检查280

九、企业借款费用的检查283

十、服务费、管理费的检查287

十一、广告费、业务宣传费的检查289

十二、固定资产租赁费的检查290

十三、差旅费、会议费、董事会费的检查293

十四、减值准备的检查294

《房地产企业期间费用的检查》同步练习295

第十二章 房地产企业所得税专项检查方法综述及案例分析300

第一节 行业生产经营流程300

一、注册登记300

二、取得土地301

三、立项与规划301

四、建筑施工301

五、销售管理301

六、产权办理302

第二节 下户前准备工作304

一、入户检查应掌握的基本情况304

二、入户检查时应全面掌握有关资料304

第三节 财务报表风险识别306

一、流动资产类306

二、长期投资类307

三、固定资产类307

四、流动负债类307

五、所有者权益类308

六、损益类308

第四节 房地产开发成本项目309

一、成本项目构成309

二、计税成本对象的确定原则310

三、成本分配方法310

第五节 通过风险预警和风险识别筛选税务检查对象312

一、指标一：销售收入差异率312

二、指标二：建筑安装工程费单位成本差异率313

三、指标三：机会指标315

四、25类容易出现的问题及注意事项317

第六节 税务检查的主要内容318

一、经营收入类检查的主要内容318

二、成本费用类检查的主要内容320

三、其他涉税问题检查的主要内容321

第七节 账内发现问题的途径321

一、预售收入发现问题的检查途径321

二、视同买断方式发现问题的检查途径322

三、代收款项的检查途径324

四、成本扣除项目发现问题的检查途径326

五、开发费用的检查途径327

第八节 账外发现问题的途径332

一、厘清检查思路332

二、检查方法与途径332

第九节 检查之后的税务处理335

第十节 常见涉税问题及核查方法341

一、计税收入类341

二、成本费用类344

《房地产企业所得税专项检查方法综述及案例分析》同步练习347

附录一 关于加强企业所得税后续管理的指导意见352

附录二 对《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的解读356

附录三 房地产企业所得税汇算清缴查账报告模板368

附录四 房地产行业自查提纲372

附录五 建筑安装业自查提纲378

附录六 企业产品成本核算制度（试行）382