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第一章 农村土地流转信息采集与处理1

第一节 农村土地流转信息采集1

第一单元 农村土地流转信息采集的概念和原则1

一、农村土地流转信息采集的概念1

二、农村土地流转信息采集的原则1

（一）可靠性原则1

（二）完整性原则1

（三）适时性原则2

（四）易用性原则2

第二单元 农村土地流转信息采集的技能要求2

一、拟定农村土地流转信息采集提纲2

二、确定农村土地流转信息采集的内容2

三、设计农村土地流转调查问卷3

（一）农村土地流转调查问卷设计的要点3

（二）农村土地流转调查问卷设计注意的问题4

（三）农村土地流转调查问卷设计的步骤4

四、农村土地流转操作流程4

第三单元 农村土地流转信息采集的相关知识5

一、农村土地流转信息获取的过程和方法5

（一）农村土地流转市场信息获取的过程5

（二）农村土地流转市场信息获取的方法5

二、农村土地流转信息的分类及内容7

第二节 农村土地流转信息分析8

第一单元 农村土地流转信息分析的一般知识8

一、农村土地流转信息分析的含义8

二、农村土地流转信息分析的类型8

（一）按领域划分8

（二）按内容划分8

（三）按方法划分9

三、农村土地流转信息分析的功能9

第二单元 农村土地流转信息分析的技能要求9

一、农村土地流转信息准确性的判断9

二、农村土地流转信息有效性的判断10

第三单元 农村土地流转信息分析相关知识10

一、农村土地流转信息价值的概念10

二、影响农村土地流转信息价值的因素10

三、农村土地流转信息的分析方法12

（一）农村土地流转信息的定性分析方法12

（二）农村土地流转信息的定量分析方法13

第三节 农村土地流转信息发布14

第一单元 农村土地流转信息发布的基础知识14

一、农村土地流转信息发布的内涵14

二、农村土地流转信息发布平台14

三、农村土地流转信息发布的内容15

第二单元 农村土地流转信息发布的技能要求15

一、利用电话方式发布农村土地流转市场供求信息15

（一）使用电话发布信息，声音要有感染力15

（二）使用电话发布信息，交谈内容很重要16

（三）使用电话发布信息，要用好身体语言17

二、利用面谈发布信息17

（一）面谈形式比较简单17

（二）阻碍有效面谈发布信息的因素17

（三）如何克服语言面谈的障碍17

第三单元 农村土地流转信息发布的相关知识18

一、农村土地流转信息发布的内容要点18

二、农村土地流转信息发布的注意事项18

（一）不得发布违反国家法律、法规和政策的信息18

（二）必须保证发布信息的真实性、准确性和适时性18

（三）不得发布重复的信息和过时的信息18

（四）标题要简单明了，详细描述要到位18

（五）要用高质量的图片，选用恰当的关键词19

第二章 土地利用情况分析与评价20

第一节 土地权属的鉴别20

第一单元 土地权属概述20

一、土地所有权20

（一）国家土地所有权20

（二）集体土地所有权20

二、土地使用权22

（一）国有土地使用权22

（二）集体土地建设用地使用权22

三、土地他项权利23

（一）抵押权23

（二）出租权23

（三）地役权23

（四）耕作权23

（五）空中权和地下权23

四、土地承包经营权24

（一）土地承包经营权的概念24

（二）土地承包经营权与土地使用权的关系24

第二单元 土地权属确认24

一、土地权属确认方式24

二、农村土地权属确认25

第三单元 文件法确认农用地权属26

一、依据土地承包合同确认权属26

（一）土地承包合同的内容26

（二）土地承包合同与土地权属关系26

二、依据土地承包经营权证确认权属26

（一）土地承包经营权证的内容26

（二）土地承包经营权证的作用26

三、依据土地流转合同确认权属27

（一）以转让方式流转土地的权属变化27

（二）以转包方式流转土地的权属变化27

（三）以出租方式流转土地的权属变化28

（四）以互换方式流转土地的权属变化28

（五）以土地承包经营权入股方式流转土地的权属变化28

第二节 土地利用现状评价29

第一单元 土地利用现状的判别29

第二单元 土地面积的核实30

一、土地界址的确定确认30

（一）界址30

（二）界标31

二、土地面积的测算31

（一）几何要素法31

（二）膜片法32

（三）沙维奇法33

（四）求积仪法34

（五）坐标法36

（六）消除图纸变形对面积测算的影响37

（七）求地块在某一投影面的面积37

（八）求地球表面倾斜面的面积38

三、土地面积测算与平差39

（一）土地面积测算的基本要求40

（二）土地面积平差40

（三）控制面积测算40

（四）土地面积测算的精度要求40

四、土地面积测算程序与统计41

（一）图幅面积测算42

（二）街坊（或村）面积测算42

（三）宗地与地类面积测算43

（四）土地面积的汇总统计43

第三章 客户建立与谈判订约45

第一节 建立客户关系45

第一单元 农村土地流转客户关系的内涵45

一、农村土地流转经纪业务中的客户45

二、农村土地流转经纪业务中的客户关系45

（一）农村土地流转经纪人与客户的“买、卖（供、需）中介关系”46

（二）农村土地流转经纪人与客户的“优先选择关系”46

（三）农村土地流转中经纪人与客户的“合作伙伴关系”46

（四）农村土地流转经纪人与客户的“战略联盟关系”46

第二单元 建立土地流转客户关系的技能要求47

一、电话联系与登门访谈对于建立客户关系的比较47

二、建立良好土地流转客户关系的技能要点47

（一）根据客户特征确定客户关系模式47

（二）做好客户管理48

（三）经纪人要自我约束48

第三单元 建立土地流转客户关系的相关知识48

一、土地流转客户资源管理知识48

二、土地流转经纪人建立客户关系的指导思想49

（一）要为土地流转客户着想49

（二）重视土地流转关键人员49

三、土地流转客户的走访与沟通程序49

（一）走访人员的准备49

（二）土地流转仪表准备50

（三）访谈内容计划准备50

（四）土地流转工具和资料准备50

（五）客户访谈中应注意的其他问题51

四、农村土地流转经纪人与客户沟通内容与方式51

（一）农村土地流转经纪人与客户沟通内容51

（二）农村土地流转经纪人与客户沟通常用的方式52

第四单元 农用地等级53

一、农用地等别53

（一）农用地分等的基本程序53

（二）农用地自然质量等别划分54

（三）土地利用等别划分56

（四）农用地综合质量等别划分56

二、农用地定级56

（一）农用地定级因素选取及权重确定57

（二）因素法定级57

第五单元 土体构型58

一、旱地土壤的土体构型59

（一）耕作层59

（二）犁底层59

（三）心土层59

（四）底土层59

二、水田土壤的土体构型59

第六单元 土壤质地59

一、土壤质地的分类59

二、土壤质地的测定方法61

第七单元 农用地价格评估61

一、农用地价格评估概述61

（一）农用地估价基本原则61

（二）农用地价格影响因素62

（三）农用地价格定义63

二、农用地区域地价的评估64

（一）方法介绍64

（二）样点地价法测算区域地价64

（三）定级指数模型法67

三、农用地宗地地价评估68

（一）方法介绍68

（二）基准地价修正系数法69

（三）市场比较法71

（四）成本逼近法73

第二节 谈判订约73

第一单元 委托代理合同73

一、委托代理合同（范本一）73

二、委托代理合同（范本二）75

三、委托代理合同（范本三）77

（一）转入委托书77

（二）转出委托书78

四、委托代理合同内容说明78

（一）当事人的名称和住所78

（二）代理事项78

（三）代理成果与质量要求78

（四）代理权限范围78

（五）代理费用的支付标准、支付方式和时间要求79

（六）合同的履行期限和方式79

（七）违约责任79

（八）纠纷解决方式79

五、土地流转代理合同的签订流程79

（一）与土地转出户签订代理合同79

（二）与土地转入户签订代理合同79

第二单元 土地流转代理人的权利和义务81

一、土地流转代理人的权利81

（一）获取劳务报酬的权利81

（二）依法开展土地流转代理业务的权利81

（三）要求委托方提供相关资料的权利81

二、土地流转代理人的义务81

（一）按照委托人指示处理代理事务的义务81

（二）及时告知的义务81

（三）维护委托人权益的义务81

（四）将处理事务的收益和所得交付委托人的义务82

第三单元 土地流转委托人的权利和义务82

一、土地流转委托人的权利82

（一）规定代理权限的权利82

（二）监督土地流转代理人代理行为的权利82

二、土地流转委托人的义务82

（一）承担后果的义务82

（二）承担处理事务费用的义务82

（三）支付代理佣金的义务82

（四）提供相关资料的义务82

第四单元 委托代理合同的违约形式与责任83

一、转出方的主要违约形式及责任83

（一）转出方干涉转入方依法享有的生产经营自主权83

（二）转出方非法变更、解除合同83

（三）转出方未依合同约定交付经纪人劳务费用83

二、转入方的主要违约形式及责任83

（一）转入方改变土地的农业用途，用于非农建设83

（二）转入方对土地造成永久性损害83

（三）转入方没有依约定交付经纪人劳务费用83

第五单元 土地流转代理纠纷的规避方法84

一、签订规范的代理合同84

二、制订服务标准，明确服务内容和要求84

三、告知必要的代理活动事项，利于委托人监督84

四、对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决84

第四章 流转合同签署与报备86

第一节 签署土地流转合同86

第一单元 流转合同的基础知识86

一、合同的含义86

（一）合同概念及特征86

（二）“合同”和“协议”的概念区别86

（三）合同交易双方的表达86

二、合同的成立与生效86

三、无效合同87

四、合同的类型87

（一）单务合同和双务合同87

（二）有偿合同和无偿合同88

（三）有名合同和无名合同88

（四）要式合同和不要式合同88

（五）主合同和从合同88

五、合同的形式88

（一）口头形式88

（二）书面形式88

（三）其他形式89

六、合同的法律约束力89

七、合同的公证、鉴证、批准与登记89

（一）公证形式89

（二）鉴证形式90

（三）批准形式91

（四）登记形式91

八、合同的主要条款91

九、合同的解除91

（一）约定解除91

（二）法定解除92

（三）协议解除92

十、合同签字主体93

第二单元 农地流转合同内容93

一、当事人的名称或者姓名和住所93

二、标的93

三、数量93

四、质量94

五、价款或者报酬94

六、履行期限94

七、履行地点和方式95

八、特殊事项的处理95

九、违约责任97

十、争议解决办法97

第三单元 土地流转合同的种类及其式样98

一、家庭承包土地的统一流转合同98

二、家庭承包土地的分类流转合同101

（一）转包或出租合同101

（二）互换合同104

（三）转让合同106

（四）入股合同107

三、“四荒”农地的流转合同109

（一）“四荒”农地流转的趋势109

（二）“四荒”农地流转合同签订中应注意的事项110

（三）“四荒”流转合同范本113

四、林地承包经营权流转合同116

（一）林地承包经营权流转的概念116

（二）林地承包经营权流转方式117

（三）林地流转过程中容易发生的问题117

（四）林地流转合同样本117

第二节 相关报备手续代办127

第一单元 土地流转申报的代办127

一、申请批准的申报127

（一）土地流转审批的相关规定127

（二）申报的方式128

二、为获奖励的申报130

（一）各地关于农地流转奖励的相关规定130

（二）奖励的申报131

三、为政府提供信息的申报132

第二单元 土地流转合同备案、公证、鉴证的代办133

一、土地流转合同备案的代办133

（一）土地流转合同备案的相关规定133

（二）办理备案时应提交的资料133

二、土地流转合同公证的代办133

（一）公证对于土地流转双方的作用133

（二）土地流转公证工作程序134

三、土地流转合同鉴证的代办135

（一）土地流转合同鉴证的法律规定135

（二）土地流转合同鉴证时应提交的资料136

（三）土地流转合同鉴证的基本程序136

第三单元 土地流转登记手续的代办137

一、土地流转登记的法律规定137

二、土地流转登记的作用137

三、土地流转登记的程序138

（一）土地流转登记的一般程序138

（二）土地流转登记的程序139

四、土地流转信息的登记140

第四单元 土地流转合同签署流程141

一、土地流转的一般程序141

（一）协商141

（二）审查141

（三）订立正式合同142

（四）备案142

（五）鉴证与公证142

（六）归档142

二、土地流转合同签订报备工作程序144