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第一部分 物业纠纷处理图解5

第一章 物业基础知识5

一、物业的构成5

二、业主的权利与义务7

三、业主大会、业主委员会基础知识10

四、成立业主大会、业主委员会流程图16

五、业主委员会换届流程图19

六、管理规约20

第二章 物业服务企业25

一、物业服务企业的资质管理25

二、物业服务企业的权利和义务28

第三章 物业管理服务33

一、前期物业管理服务33

二、普通物业管理服务36

第四章 物业管理法律责任45

一、物业管理法律责任中的民事责任45

二、物业管理法律责任中的行政责任46

三、物业管理法律责任中的刑事责任47

第五章 物业的使用与维护51

一、物业公共部分的使用与维护51

二、物业专有部分的使用与维护52

三、住宅专项维修资金53

第六章 物业纠纷处理途径与证据57

一、物业纠纷的解决途径57

二、物业纠纷处理的常用证据59

第二部分 物业纠纷处理锦囊67

第一章 业主和业主委员会的权利67

01.业主委员会的诉讼主体资格问题67

02.签订购房合同时，开发商制定物业管理合同应符合法律规定69

03.开发商委托自己的子公司担任前期物业服务公司需要通过法定程序70

04.业主委员会的诉讼主体资格具有一定限制72

05.房屋设备不全，业主依法维权74

06.前期物业服务公司拒绝移交管理，业主委员会依法维权77

07.新旧物业公司交接的权利义务79

08.业主委员会有权在解聘前期物业公司之前新聘其他物业管理公司82

09.业主委员会可以代表业主起诉物业服务公司84

10.业主委员会可以向物业服务公司要求返还维修基金86

11.业主觉得业主委员会的决定不适当可以提起撤销之诉88

第二章 物业维修纠纷95

一、业主与物业服务公司的维修纠纷95

01.业主搭建防护网不能占用公共空间95

02.业主违章修建户外设施，物业不是适格诉讼主体97

03.业主不能封闭阳台的约定需受合法性审查100

04.业主违反合法协议自封阳台，物业服务公司可以起诉103

05.物业服务公司应当对维修过程中的不当行为负责106

06.物业服务公司有权阻止业主安装超负荷的大浴缸109

07.业主不能以前期物业合同不合理为由而进行违章装修111

08.业主违章装修，物业服务公司无权罚款或采取断水断电等惩罚措施113

09.相邻其他业主造成侵权，物业服务公司进行赔偿的法律界限115

10.物业管理服务企业有权处分和管理专项维修资金吗？118

11.物业服务公司应当对公共区域养护、维修中的不当行为负责121

二、相邻业主之间的维修纠纷123

01.住户承重墙上凿眼，邻居有权起诉123

02.业主在其独用的平台上搭建玻璃房不能违反物业管理公约124

03.业主装修不当造成损失，物业服务公司对其疏于监督管理造成的损失负责127

04.业主不可以违反物业管理公约自行安装防盗设施130

05.相邻业主不当装修造成损失，物业服务公司承担责任的法律界限131

06.业主不能以与其他业主进行同样装修为由，违反物业管理约定擅自装修133

07.装修排污堵塞管道，相邻业主负有排除妨碍的配合义务135

三、业主与政府主管部门的维修纠纷138

01.业主封闭自家阳台，房地局无权处罚138

02.业主擅自建设违章建筑，房产管理机关应该处罚业主还是物业服务公司？141

第三章 建筑物及其附属设施致人损害纠纷145

一、建筑物致人损害纠纷145

01.锻炼坠楼身亡，修建方和物业成被告145

02.物业公司不对触电受伤业主负责146

03.楼道设计不合理，住户摔伤，物业服务公司与开发商应各自承担责任149

04.小区没有成立物业服务公司，出现问题时居委会街道办需要负责151

05.电梯发生事故，物业服务公司负责举证证明自己没有过错153

06.业主入住后房屋受损，物业服务公司和开发商在各自的职责范围内负责155

07.业主冒失乘货梯摔伤，物业服务公司不能证明自己没有过错的，需要负责157

08.台风导致水管堵塞造成损失，物业服务公司应该负责160

09.下水道堵塞找不出肇事人，由共有人共同承担责任161

二、附属设施致人损害纠纷164

01.物业设施伤人，物业服务公司需要承担责任164

02.小区内堆放的建筑垃圾伤人，物业服务公司需要承担责任166

03.设置路障没有采取防护措施，物业服务公司需要承担责任168

04.危险品露天放置，小孩失手点燃引爆，物业公司和监护人各自承担责任170

05.因遭受物业环境污染损害，业主可以要求精神损害赔偿172

06.儿童攀爬小区草坪钢筋护栏受伤，物业服务公司和监护人各自承担责任175

第四章 物业侵权纠纷179

一、业主侵权纠纷179

01.房前小院扩建至人行道，物业公司起诉获支持179

02.业主委员会张贴通知指责物业服务公司贪污，内容失实应承担责任181

03.部分业主无权处置其使用的共用楼道182

04.业主维权行为过激，是否会侵害物业服务公司名誉？184

05.业主车辆受损，辱骂攻击保安构成侵权186

06.业主堆放建筑垃圾导致住户受害，应当承担赔偿责任187

二、物业服务公司对业主人身权的侵权纠纷190

01.业主在住宅被装修工杀害，物业公司被判赔偿190

02.在小区内张贴失实公开信，物业公司成立侵权192

03.小区保安打死访客，物业服务公司承担责任194

04.物业员工窃卖业主电话号码被判刑196

05.业主突发急病，却遇电梯停运，物业服务公司应当负责198

06.业主小区内违禁放花炮出事故，物业服务公司尽到管理职责则不需要承担责任200

07.噪声扰民，开发商与物业谁之罪203

08.物业服务公司张贴告示点名批评业主，不构成名誉侵权205

09.业主热水器产生的冰溜子砸死小区居民，业主、物业公司和生产商各负其责207

三、物业服务公司对业主财产权的侵权纠纷211

01.物业装修监管不力，楼下轿车被砸“毁容”211

02.未经业主同意，物业服务公司无权将“公用地”委托他人使用213

03.物业公司擅自将共有区域出租，属于违法行为215

04.开发商和物业服务公司无权收取业主装潢保证金218

05.业主装修，物业公司指定水泥、沙子等装修材料属于违法犯罪行为220

06.物业服务公司不能以危害小区安全为由擅自拆除户外广告牌223

07.物业服务公司丢失业主汇款应当承担责任225

08.未经业主同意，物业服务公司无权利用小区公共供暖设施对外供暖226

09.物业服务公司出租公用地，个别业主无权起诉物业服务公司228

10.业主家里管道堵塞受损失，物业服务公司在职责范围内承担责任230

11.群租二房东状告物业公司财产损失赔偿案败诉232

第五章 物业管理费纠纷237

一、业主拒交管理费纠纷237

01.因新买房屋漏水业主拒交物业管理费237

02.认定物业公司提供的服务是否符合合同约定的标准239

03.尚未办理产权转让，正在使用业主不可因此拒交物业管理费242

04.物业服务公司没有履行物业管理职责，业主可以拒交物业费244

05.没有签订物业管理合同，业主不可以因此拒交物业管理费246

06.业主家中被盗，业主不可因此拒绝交纳物业管理费248

07.物业服务公司单方面提高小区停车费的行为违法251

08.业主无权以开发商违约为由拒绝交纳物业管理费256

二、物业服务公司索要管理费纠纷259

01.业主未与物业公司签订物业合同，业主不可因此拒交物业费259

02.开发商无权要求业主在办理入住时先交纳物业管理费261

03.物业服务公司不能以“二次供水”为由提高水价263

04.业主拖欠费用，物业服务公司无权强制停水268

05.物业服务公司无权强行收取装修配合费271

06.业主对于物业服务公司的事实管理行为应当依法交纳物业费275

07.物业管理服务合同没有明确收费标准，物业服务公司无权自行提高收费277

08.原物业管理服务合同期满没有续签，业主接受服务应当交费279

09.业主拖欠物业服务费时，物业服务公司可以不为其提供物业服务281

第六章 车辆管理纠纷285

一、车位纠纷285

01.业主车位常被占，物业服务公司应当承担责任285

02.业主擅自改变车位造成损失，物业服务公司不需负责287

03.业主交纳了停车场地使用费，并非直接与物业服务公司构成保管合同关系288

04.业主车位被人占，停放他处受损失，物业服务公司承担部分责任291

05.签订租用停车位合同，物业服务公司对业主车辆负有安全保障义务292

06.物业服务公司无权在小区楼间空地划出车位出租296

二、车辆丢失、毁损纠纷299

01.高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责299

02.业主汽车被盗，保险公司理赔后可以向物业服务公司索赔301

03.住户车辆被盗，物业服务公司应当承担责任304

04.突发暴雨车库被淹，物业服务公司不可以免责306

05.物业服务合同没有明确车辆保卫服务，业主丢车，物业服务公司不承担责任310

06.物业服务公司只收取规定的车辆管理费的一半，也应对车辆损坏负全责312

07.住客在酒店丢失车辆，酒店尽到安全保障义务的不承担责任314

08.住户擅自停车占用通道，物业服务公司为疏通道路而损坏车辆不应赔偿316

第七章 安全保卫纠纷321

01.保安半夜进民宅，物业服务公司应当承担责任321

02.业主小区内被杀，物业服务公司尽到管理职责，则不需要承担责任323

03.住户家中被害，值勤保安已作访客登记，物业服务公司不承担责任325

04.住户家中被害，开发商和物业服务公司不因建筑和管理瑕疵而承担责任328

05.业主小区遭殴打，在场保安未救助，物业服务公司应该承担责任332

06.住户家中物品被盗，物业服务公司不承担责任334

07.物业服务公司禁止封闭阳台，窃贼入室行窃，物业服务公司负责337

08.物业服务公司纵容小区黑恶势力，业主受损，物业服务公司负责338

09.他人跳楼自杀砸死住户，物业服务公司不承担赔偿责任340

10.业主与看房人发生纠纷被打伤，物业服务公司不需承担责任342

11.物管公司不承担紧急避险行为的民事责任344

附录351

中华人民共和国物权法（节录）351

中华人民共和国侵权责任法（节录）353

中华人民共和国合同法（节录）356

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释358

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释361

物业管理条例363

业主大会和业主委员会指导规则374

物业服务收费管理办法384