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总报告3

第一章 中国房地产市场发展概况3

1.1 2013年中国房地产市场发展状况3

1.1.1 景气指数年末回升，新增供应大幅上涨3

1.1.2 交易总量四年最高，政策加速市场变化5

1.1.3 土地市场量价齐升，住宅用地增长显化6

1.1.4 房地产调控不动摇，地方政策差别显化8

1.2 中国35个大中城市住宅地产发展状况13

1.2.1 改革助推投资迅增，房企拿地压力增大13

1.2.2 制约供给因素众多，波动周期逐渐缩短15

1.2.3 需求热度居高不下，调控寻求长效机制15

1.3 中国35个大中城市商业地产发展状况17

1.3.1 投资开发快速增长，关注重心略有转移17

1.3.2 开工数量呈现井喷，新增供给持续增加19

1.3.3 市场消化能力不足，瓶颈显现寻求突围19

第二章 城市房地产投资价值测算方法21

2.1 城市房地产投资价值内涵21

2.2 城市房地产投资价值研究路径22

2.3 城市房地产投资价值评价指标体系构建24

2.3.1 评价指标体系构建原则24

2.3.2 城市房地产投资价值评价指标体系25

2.4 城市房地产投资价值指数体系及算法28

2.4.1 城市房地产投资价值评价指数体系28

2.4.2 城市房地产投资价值指数算法与步骤30

2.5 城市房地产投资价值评判标准33

第三章 中国35个大中城市房地产投资价值测算结果及研判35

3.1 35个大中城市住宅地产投资价值排名与分析35

3.1.1 2013—2014年住宅地产投资价值排名35

3.1.2 住宅地产投资价值指数评价与分析37

3.2 35个大中城市商业地产投资价值排名与分析49

3.2.1 2013—2014商业地产投资价值排名49

3.2.2 商业地产投资价值指数评价与分析52

3.3 城市房地产发展与投资策略建议63

3.3.1 驱动因素稳步提升，长期发展逐步释放潜能63

3.3.2 城市分化特征明显，投资应明晰城市差异64

专题报告69

第四章 城市人口特征与房地产投资价值69

4.1 中国城市人口演变及特征69

4.1.1 中国人口演变历程69

4.1.2 中国城市人口现状特征71

4.2 城市人口影响房地产投资价值的机理分析76

4.2.1 城市人口规模与房地产投资价值77

4.2.2 城市人口年龄结构与房地产投资价值78

4.2.3 城市人口城乡结构与房地产投资价值78

4.2.4 城市人口素质结构与房地产投资价值79

4.3 城市人口对中国房地产投资价值的影响分析79

4.3.1 模型设定与变量选取79

4.3.2 数据来源与描述性分析81

4.3.3 结果分析83

4.3.4 影响特征分析92

4.4 城市人口发展趋势及其对房地产投资价值的影响研判93

4.4.1 城市人口的发展趋势93

4.4.2 未来城市人口发展对房地产投资价值的影响研判95

第五章 城市经济特征与房地产投资价值97

5.1 中国城市经济的发展及特征97

5.1.1 中国城市经济规模的发展及特征97

5.1.2 中国城市产业结构的发展及特征101

5.1.3 中国城市经济效率的发展及特征103

5.2 中国城市经济特征对房地产投资价值的影响机理104

5.2.1 城市经济规模对房地产投资价值的影响104

5.2.2 城市产业结构对房地产投资价值的影响105

5.2.3 城市经济效率对房地产投资价值的影响106

5.3 中国城市经济特征对房地产投资价值的影响分析107

5.3.1 模型设定与变量选取107

5.3.2 城市经济规模对房地产投资价值影响结果分析109

5.3.3 城市产业结构对房地产投资价值影响结果分析112

5.3.4 城市经济效率对房地产投资价值影响结果分析114

5.4 中国城市未来经济运行特征及对房地产投资价值的影响116

5.4.1 中国城市经济的发展趋势116

5.4.2 未来经济运行对房地产投资价值的影响117

第六章 城市环境特征与房地产投资价值119

6.1 中国城市环境概况与特征119

6.1.1 中国主要城市环境概况119

6.1.2 中国城市环境现状特征123

6.2 城市环境对房地产投资价值的作用机理124

6.2.1 城市环境特征对房地产供给的影响机理124

6.2.2 城市环境特征对房地产需求的影响机理124

6.2.3 城市环境对房地产价格的影响机理125

6.3 城市环境对中国房地产投资价值的影响分析125

6.3.1 模型设定与变量选取125

6.3.2 数据来源与描述性分析128

6.3.3 城市空气环境对房地产投资价值的影响129

6.3.4 城市声环境对房地产投资价值的影响130

6.3.5 城市固体废物环境对房地产投资价值的影响131

6.3.6 城市水环境对房地产投资价值的影响133

6.3.7 城市景观环境对房地产投资价值的影响134

6.4 城市环境优化及未来对房地产投资价值的影响研判135

6.4.1 城市环境优化135

6.4.2 城市环境优化对房地产投资价值的影响研判136

6.4.3 基于影响房地产投资价值的城市环境优化建议136

第七章 城市社会特征与房地产投资价值138

7.1 中国社会的发展概况与特征138

7.1.1 中国卫生医疗的发展概况与特征138

7.1.2 中国城市交通的发展概况与特征140

7.1.3 中国城市生活水平的发展概况与特征142

7.1.4 中国科教文化的发展概况与特征144

7.2 城市社会特征影响房地产投资价值的机理分析146

7.2.1 城市社会特征对房地产供给的影响机理146

7.2.2 城市社会特征对房地产需求的影响机理147

7.2.3 城市社会特征对房地产价格的影响机理147

7.3 城市社会特征影响房地产投资价值的实证分析147

7.3.1 模型设定与变量选取148

7.3.2 数据来源与描述性分析150

7.3.3 医疗卫生对城市房地产投资价值的影响152

7.3.4 城市交通对城市房地产投资价值的影响153

7.3.5 生活水平对城市房地产投资价值的影响154

7.3.6 科教文化对城市房地产投资价值的影响156

7.4 城市社会特征发展趋势及对房地产投资价值的影响研判157

7.4.1 城市社会特征发展趋势研判157

7.4.2 城市社会特征变化对房地产投资价值的影响研判157

7.4.3 加强城市社会特征，提升房地产投资价值的建议158

第八章 城市开放特征与房地产投资价值160

8.1 中国城市开放的历程及特征160

8.1.1 中国城市开放的历史进程160

8.1.2 中国城市开放的特征163

8.2 城市开放特征影响城市房地产投资价值的机理分析171

8.2.1 资金流量对城市房地产投资价值的影响机理172

8.2.2 旅客流量对城市房地产投资价值的影响机理173

8.2.3 货物流通对城市房地产投资价值的影响机理173

8.3 城市开放特征对城市房地产投资价值的影响分析174

8.3.1 模型设定与变量选取174

8.3.2 数据来源与描述性分析177

8.3.3 资金流量对房地产投资价值的影响179

8.3.4 旅客流量对房地产投资价值的影响182

8.3.5 货物流通对房地产投资价值的影响183

8.3.6 影响特征分析185

8.4 城市开放发展趋势及对房地产投资价值影响研判185

8.4.1 城市开放发展趋势研判185

8.4.2 城市开放深化对房地产投资价值影响研判186

8.4.3 提升城市房地产投资价值的对外开放策略186

后记188