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项目1 全面认识房地产估价1

任务1 认识房地产估价2

一、房地产估价的概念2

二、房地产估价的要素2

三、房地产估价的特征5

四、房地产估价的必要性6

任务2 认识估价中的房地产7

一、房地产的概念8

二、从估价角度认识土地和建筑物8

三、房地产的特征11

任务3 熟悉房地产价格15

一、房地产价格的概念15

二、房地产价格的特征16

三、房地产价格和价值的类型17

四、房地产价格的影响因素23

任务4 掌握房地产估价原则39

一、房地产估价原则的含义40

二、房地产估价原则的内容40

项目2 市场比较法操作47

任务1 认识市场比较法48

一、市场比较法的概念48

二、市场比较法的理论依据48

三、市场比较法适用对象和条件49

四、市场比较法的操作步骤49

任务2 搜集交易实例51

一、搜集交易实例的途径51

二、交易实例的搜集内容52

三、建立交易实例库54

任务3 选取可比实例56

一、选取可比实例的数量要求56

二、选取可比实例的质量要求56

任务4 建立价格可比基础59

一、统一付款方式59

二、统一采用单价61

三、统一币种和货币单位61

四、统一面积内涵61

五、统一面积单位61

任务5 交易情况修正63

一、交易情况修正的含义63

二、造成成交价格偏差的原因64

三、交易情况修正方法65

任务6 交易日期修正70

一、交易日期修正的含义70

二、交易日期修正的方法70

任务7 房地产状况修正74

一、房地产状况修正的含义74

二、房地产状况修正的内容74

三、房地产状况修正的思路75

四、房地产状况修正的方法75

任务8 求取比准价格81

一、求取单个比准价格的方法81

二、求取最终比准价格的方法82

任务9 市场比较法的综合操作85

项目3 收益法操作92

任务1 认识收益法93

一、收益法的概念93

二、收益法的理论依据93

三、收益法适用对象和条件94

四、收益法的操作步骤94

五、收益法的计算公式95

任务2 确定收益期限106

一、收益期限的含义107

二、收益期限的确定107

任务3 测算净收益108

一、净收益测算的基本原理109

二、不同类型房地产净收益的求取110

三、求取净收益应注意的事项112

四、净收益流量的类型114

任务4 估算报酬率116

一、报酬率的含义117

二、报酬率的求取方法118

任务5 求取收益价格120

任务6 收益法的综合操作122

项目4 成本法操作126

任务1 认识成本法127

一、成本法的概念127

二、成本法的理论依据127

三、成本法适用对象和条件128

四、成本法的操作步骤129

任务2 明确房地产价格构成130

一、土地取得成本131

二、开发成本132

三、管理费用133

四、销售费用133

五、投资利息133

六、销售税费134

七、开发利润135

任务3 估算土地重新构建价格136

一、重新构建价格的求取思路137

二、土地重新构建价格的求取方法137

三、成本法求取土地重新构建价格137

任务4 估算建筑物重新购建价格142

一、单位比较法143

二、分部分项法143

三、工料测量法144

四、指数调整法144

任务5 估算建筑物折旧147

一、建筑物折旧及其原因147

二、建筑物折旧的求取方法148

三、建筑物折旧估算注意问题151

任务6 求取积算价格153

一、成本法最基本的公式153

二、适用于新开发房地产的基本公式153

三、适用于旧房地产的基本公式154

任务7 成本法的综合操作154

项目5 假设开发法操作159

任务1 认识假设开发法160

一、假设开发法的概念160

二、假设开发法的理论依据160

三、假设开发法适用对象和条件160

四、假设开发法的操作步骤161

任务2 调查估价对象的基本情况162

一、调查待开发土地的基本情况162

二、调查在建工程的基本情况162

三、调查可装修改造或可改变用途的旧房的基本情况163

任务3 构建开发经营方案165

一、构建规划设计方案165

二、确定建造标准166

三、确定开发经营期168

四、安排投资进度169

任务4 预测开发完成后的房地产价值172

一、房地产市场分析的概念与作用172

二、房地产市场分析的内容174

三、预测开发完成后的房地产价值176

任务5 测算取得税费、开发成本与费用、利润182

一、测算取得税费182

二、测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费182

三、测算投资利息183

四、测算开发利润183

五、求取折现率183

任务6 求取评估价格186

一、假设开发法的基本公式186

二、按估价对象细化的公式187

三、按开发完成后的经营方式细化的公式188

任务7 假设开发法的综合操作191

项目6 基准地价系数修正法操作196

任务1 认识基准地价系数修正法197

一、基准地价197

二、基准地价系数修正法的概念197

三、基准地价系数修正法的原理198

四、基准地价系数修正法适用对象和条件198

五、基准地价系数修正法的操作步骤199

任务2 搜集并确定基准地价199

一、基准地价成果的组成199

二、基准地价相关资料搜集途径199

三、确定基准地价200

任务3 编制影响因素条件说明表并计算修正系数201

一、地价影响因素202

二、编制待估宗地地价影响因素说明表202

三、计算待估宗地地价修正系数202

任务4 对待估宗地其他影响因素进行修正205

一、日期修正206

二、容积率修正206

三、年限修正206

四、土地开发程度修正207

任务5 求取待估宗地价格208

任务6 基准地价系数修正法的综合操作209

项目7 房地产估价综合业务操作216

任务1 获取估价业务217

一、房地产估价业务的分类217

二、获取房地产估价业务的途径218

三、不应获取估价业务的情形219

任务2 受理估价委托220

一、明确估价基本事项220

二、签订估价委托合同222

任务3 制订估价作业方案225

一、制订估价作业方案的意义226

二、估价作业方案的主要内容226

任务4 搜集估价所需资料230

一、估价所需资料的内容230

二、估价所需资料的来源235

三、估价所需资料的整理与分析235

任务5 现场查勘估价对象239

一、现场查勘的重要性239

二、现场查勘的准备工作239

三、现场查勘的要点240

四、现场沟通的要点241

任务6 选定估价方法并测算估价结果246

一、选定估价方法并测算246

二、确定估价结果246

任务7 撰写估价报告254

一、房地产估价报告的要求254

二、房地产估价报告的写作原则255

三、房地产估价报告规范格式256

任务8 内部审核估价报告267

一、内部审核估价报告267

二、内部审核的内容267

三、内部审核的结论性意见268

任务9 交付估价报告并收取评估费用269

一、交付估价报告269

二、收取评估费用269

任务10 估价资料归档271

一、估价资料归档的目的271

二、估价资料归档的原则272

三、估价资料归档的内容272

四、估价档案保存期限272

五、估价档案保存要求272

六、估价档案的管理273