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第1章 工程部的内部管理1

1.1 工程部人事管理2

1.1.1 工程部的组织机构2

1.建立组织机构的原则2

2.工程部组织机构的设计2

3.工程部组织机构的设置方式3

1.1.2 工程部的岗位职责5

1.工程部的职能5

2.工程部经理的岗位职责5

3.工程部副经理的岗位职责6

4.二装监理的岗位职责6

5.主管岗位的一般职责6

6.强电主管的岗位职责7

7.设备主管的岗位职责7

8.消防弱电主管的岗位职责8

9.暖通主管的岗位职责8

10.土木工程主管的岗位职责9

11.给水排水工程主管的岗位职责9

12.园林绿化工程主管的岗位职责10

13.资料员／文员的岗位职责10

14.领班岗位的一般职责10

15.强电领班的岗位职责11

16.设备领班的岗位职责11

17.消防弱电领班的岗位职责11

18.暖通领班的岗位职责12

19.设备运行工的岗位职责12

20.综合维修工的岗位职责12

1.1.3 工程部员工培训管理12

1.员工培训管理职责12

2.员工培训计划的制订13

3.新入职员工的培训13

4.专业基础知识培训13

5.专业技能培训14

6.服务培训15

7.物业管理知识培训15

8.安全培训15

9.思想及文化方面的培训15

10.特种培训16

11.培训记录要求16

1.1.4 工程部绩效考评管理16

1.工程部绩效考评职责16

2.工程部员工的工作标准16

3.绩效考评评分结构16

4.绩效考评扣分细则17

5.绩效考评的记录规范18

6.工程部绩效考核表18

7.工程部绩效考核标准参考范本19

1.2 工程部行政管理23

1.2.1 工程部人员管理制度23

1.工程部人员的行为准则23

2.工程部工作分配与人员调配管理制度24

3.工程部人员的值班制度25

4.工程部人员的巡查制度27

5.工程部人员的交接班制度27

1.2.2 工程部日常工作制度与管理29

1.工程部日常工作制度29

2.工程部日常工作管理31

1.2.3 工程部内务管理33

1.工程部内务管理的内容33

2.工程部内务管理的相关表格35

1.2.4 工程部物料工具管理37

1.工程物料工具管理制度37

2.工程部物料工具领用管理制度38

3.工程部物料工具领用流程图39

4.工程部物料工具借用与归还流程图39

第2章 物业管理前期介入41

2.1 物业管理前期介入概论42

1.物业管理前期介入的概念42

2.物业管理前期介入的必要性42

3.物业管理前期介入的工作安排43

4.物业管理前期介入的费用测算44

2.2 物业管理前期介入的具体管理内容45

1.施工期的前期介入45

2.设备安装调试期介入的管理内容46

3.公共设施营建期介入的管理内容47

4.竣工验收期介入的管理内容48

5.其他前期介入的管理内容52

2.3 前期物业服务合同示范文本52

第3章 物业接管验收管理与业主装修监管61

3.1 物业接管验收概论62

1.物业接管验收的概念62

2.物业接管验收与竣工验收的区别62

3.物业接管验收的作用62

4.物业接管验收的依据62

5.物业接管验收的内容63

6.物业接管验收的准备工作63

7.物业接管验收的程序64

8.物业接管验收的要点64

9.物业接管验收时需移交的资料67

10.物业接管验收遗留问题的处理69

11.物业接管验收的交接表格70

3.2 房屋建筑本体与公共设施的验收72

3.2.1 结构工程的验收72

1.砖石结构工程的施工质量验收72

2.混凝土结构工程的施工质量验收73

3.2.2 地下防水工程的验收75

1.地下防水工程的调查75

2.地下室渗水、漏水现象的检测75

3.地下室渗水、漏水现象的描述76

3.2.3 建筑地面工程的验收76

1.建筑地面工程的验收要求76

2.建筑地面工程的允许偏差76

3.2.4 房屋建筑细部的验收78

1.房屋建筑细部的验收标准78

2.房屋建筑细部的常见问题与处理办法79

3.房屋建筑本体的验收记录80

3.2.5 玻璃幕墙工程的验收82

1.玻璃幕墙工程的验收要求82

2.玻璃幕墙验收时应提交的资料82

3.玻璃幕墙工程的观感验收标准82

4.玻璃幕墙工程的抽样验收标准83

3.2.6 装饰工程的验收84

1.抹灰工程的验收84

2.吊顶工程的验收85

3.隔断工程的验收86

4.饰面工程的验收87

5.涂料工程的验收88

6.裱糊工程的验收89

7.刷浆工程的验收90

8.花饰的验收90

3.2.7 公共设施工程的验收91

1.园林绿化工程的验收91

2.其他公共设施工程的验收标准92

3.3 设施设备的验收93

3.3.1 供配电系统的验收93

1.照明系统的验收93

2.电气装置安装工程的验收93

3.低压电器的验收94

4.高压电器的验收95

5.电力变压器的验收96

6.单元房的供配电系统验收99

3.3.2 给水排水系统的验收100

1.室内给水系统的验收100

2.室内排水系统的验收102

3.室外给水排水系统的验收102

4.水泵的验收103

5.排水管的验收103

6.卫生器具的验收104

7.单元房的给水排水系统接管验收记录105

3.3.3 消防系统的验收106

1.消防系统的验收标准106

2.消防系统的验收内容106

3.消防系统的验收评审108

4.火灾自动报警系统的调试报告109

3.3.4 暖通空调系统的验收109

1.空调系统的验收标准109

2.采暖系统的验收109

3.暖通空调系统的验收记录110

3.3.5 电梯及金属管道工程的验收113

1.电梯的验收113

2.金属管道工程的验收113

3.3.6 设施设备的验收记录115

1.设备开箱检查记录表115

2.隐蔽工程验收记录表116

3.中间验收记录表116

4.设施设备验收单117

5.设备标识卡117

3.3.7 水电过户办理管理118

1.水电过户办理要点118

2.水电过户、抄表到户审批流程图118

3.4 业主二次装修的监管119

1.管理人员职责119

2.业主二次装修的程序管理119

第4章 物业设施设备的综合管理121

4.1 物业设施设备台账的管理122

1.物业设施设备台账的概念122

2.物业设施设备台账的管理要求122

3.物业设施设备台账的内容122

4.物业设施设备台账的收集办法123

5.物业设施设备台账的填写要求123

6.物业设施设备台账的格式123

4.2 物业设备的档案管理125

1.设备档案的建立要求125

2.设备的状态标识管理126

3.设备档案的综合管理126

4.3 物业设备的运行管理128

1.设备的运行管理规范128

2.工程部日常巡检的细节规范128

3.工程部日常巡检值班制度与交接班制度129

4.设备日常巡查流程图130

5.各设备房的巡检频次130

6.工程部机电设备房出入管理制度131

7.设备安全运行管理制度131

8.设备故障和事故的处理132

9.设备运行管理常用表格133

4.4 物业设施设备的维修保养管理135

1.设备的分类135

2.设备维修保养等级的分类135

3.设备维修保养模式的选择136

4.设备维修保养计划的制订136

5.设备维修保养计划的实施136

6.设备保养的工作流程图140

7.设备的保养标准参考表140

8.设施设备年度保养计划表参考范本143

9.设施设备保养计划工作实施表参考范本145

10.设备保养记录表及故障记录表149

4.5 物业设备的其他管理内容150

1.设备的购置管理150

2.设备的停用和封存150

3.设备的报废管理规程151

4.设备完好率统计管理152

第5章 物业设施设备的维修管理153

5.1 工程部维修工作的管理要点154

1.设备保修期的维修管理工作154

2.用户维修服务的管理规定155

3.用户日常保修的处理程序155

4.维修服务的流程图155

5.维修人员的工作规程156

6.用户维修服务的工作标准161

7.用户维修服务的检验162

8.用户维修服务的回访制度163

9.用户维修服务的相关统计164

10.工程部应急作业管理166

5.2 维修服务的内容与方法171

1.有关房屋土建的维修服务方法171

2.有关电的维修服务方法174

3.有关水的维修服务方法177

5.3 维修基金的管理179

1.维修基金的概念179

2.维修基金的建立180

3.维修基金的管理办法180

4.维修基金的使用原则181

5.维修基金的使用范围182

6.维修基金的使用情况182

7.维修基金账目的核对和公布183

8.维修基金的再次筹集184

9.维修基金账户的变更184

10.维修基金的台账184

5.4 物业设施设备维修养护工程的分包185

1.工程分包的概念185

2.工程分包的优势185

3.工程分包的管理制度185

4.设备维修分包流程图186

5.工程分包的人员职责186

6.分包商的评审187

7.分包工程的验收191

第6章 房屋建筑本体的维修养护193

6.1 房屋完损等级评定194

6.1.1 房屋完损标准的划分和等级分类194

1.房屋完损标准的划分194

2.房屋完损等级的分类194

6.1.2 房屋完好率和危房率的计算194

1.房屋完好率的计算194

2.危房率的计算195

6.1.3 房屋完损等级评定的方法195

1.房屋完损等级评定的类型195

2.房屋完损等级评定的组织准备阶段195

3.房屋完损等级评定的实施查勘阶段196

4.房屋完损等级评定的统计汇总阶段199

6.2 房屋建筑本体的维修养护200

1.房屋建筑本体的概念200

2.房屋建筑本体的维修养护目标200

3.房屋建筑本体的维修养护流程200

4.房屋建筑本体维修养护计划的编制202

5.房屋建筑本体维修养护的日常检查203

6.房屋建筑本体的维修周期表204

7.房屋建筑本体的维修养护记录206

6.3 房屋建筑本体的维修养护实操指导207

1.房屋建筑本体的维修养护标准207

2.房屋建筑本体的维修标准207

3.房屋建筑本体的定期维修养护内容209

4.房屋建筑本体的分部维修养护方法211

第7章 供配电系统的管理与维修养护215

7.1 供配电系统的管理216

7.1.1 供配电系统的管理规定216

1.供配电系统的组成部分216

2.供配电系统的工作人员职责216

3.供配电系统电房倒闸的操作制度216

4.供配电系统的工作票制度218

5.供配电系统停电、送电的安全操作规程218

7.1.2 供配电系统的运行管理219

1.供配电系统的运行管理规程219

2.供配电系统运行的安全操作规程220

3.供配电系统的运行管理内容220

4.供配电系统巡查流程图225

5.供配电系统的运行记录228

6.供配电系统的维修保养计划表229

7.供配电系统的维护保养和巡视检查计划表232

7.1.3 供配电系统的节能管理与用电管理234

1.提高供配电系统节能效果的方法234

2.用电管理234

7.1.4 供配电系统突发性事故的处理236

1.触电事故的处理程序236

2.配电柜断路器跳闸的处理236

3.变配电房火灾事故的处理236

4.变配电房水浸事故的处理236

5.供电突发性事故的处理237

7.2 供配电系统的维修养护241

1.供配电系统维修养护的工作要点241

2.供配电系统维修养护的工作标准241

3.供配电系统的定期维修养护项目242

4.供配电设备维修保养的工作规程242

5.供配电设备维修保养的内容245

6.供配电系统的维修养护记录246

7.供配电系统的维修养护方法252

7.3 配电房的维修养护253

1.配电房的管理规定253

2.配电房的环境要求254

3.配电房的值班制度254

4.配电房的维修管理规定255

5.配电房的操作规程255

6.配电房的标识系统256

7.配电房的日常运行巡查256

8.配电房的维修养护内容258

9.配电房的维修养护记录259

10.配电房的故障处理260

7.4 弱电系统的维修养护261

1.弱电系统的组成部分261

2.弱电系统的管理规定262

3.弱电系统维修养护工作人员的职责262

4.弱电系统的维护管理细节要求263

5.弱电系统月清点检查表265

7.5 应急发电机的维修养护266

1.应急发电机的养护管理266

2.应急发电机的操作规程266

3.应急发电机的维护保养规程267

4.应急发电机的日常巡查与记录268

5.应急发电机的维修养护计划与记录表格271

第8章 给水排水系统的管理与维修养护275

8.1 给水排水系统的管理276

1.给水排水系统的组成276

2.给水排水系统设备房的环境要求276

3.有关用水的管理规定277

4.给水排水设施设备的管理规定280

5.给水排水系统的操作规程281

6.给水排水系统的运行管理283

7.给水排水设施设备的运行管理规程287

8.给水排水系统事故的应急处理288

8.2 给水排水系统的维修养护293

1.给水排水系统的维修养护工作制度293

2.给水排水系统的维修养护人员职责294

3.给水排水系统的维修养护工作标准294

4.给水排水系统的维修养护计划表295

5.给水排水系统维修养护的记录表格297

6.给水排水系统的维修方法298

7.水箱的清洗与消毒300

8.给水排水设施设备的维修保养规程302

8.3 水泵的管理及维修养护304

1.水泵房的运行管理制度304

2.水泵房运行的巡检记录305

3.水泵房设施设备的保养记录表308

4.实现水泵的高效经济运行的方法315

5.水泵的维修养护记录315

第9章 消防系统的管理与维修养护317

9.1 消防系统的管理318

1.消防系统的组成318

2.消防系统设备房的环境要求319

3.消防系统的标识320

4.消防系统的管理规定321

5.防火安全检查流程图323

6.消防设备的运行规定324

7.火灾自动报警的处理程序324

8.消防系统的安全操作规程325

9.消防系统运行情况分析326

9.2 消防系统的维修养护328

1.消防系统维修养护的人员职责328

2.消防系统维修养护的管理规定328

3.消防系统的设备维修保养制度329

4.消防系统的日常检查内容329

5.消防系统的故障处理流程330

6.消火栓管道修改与维修工程工作流程图332

7.消防系统维修养护的工作标准333

8.消防系统的维修养护与巡检计划333

9.本体消防设施的维修养护335

10.消防系统的维修保养规程335

11.消防系统的维修养护记录336

第10章 电梯系统的管理与维修养护343

10.1 电梯系统的管理344

1.电梯系统的组成344

2.电梯系统设备房的环境要求344

3.电梯系统的标识345

4.电梯系统的管理规定345

5.电梯系统的操作规程345

6.电梯系统的运行管理346

7.电梯设备运行检查的工作规程348

8.电梯系统突发性事故的应急处理351

10.2 电梯系统的维修养护352

1.电梯系统的维修养护管理352

2.电梯系统的日常检查354

3.电梯系统维修养护的内容及要求357

4.电梯系统常见故障及维修方法358

5.电梯系统的维修养护记录360

第11章 空调系统的管理与维修养护363

11.1 空调系统的管理364

1.空调系统的组成364

2.空调系统设备房的环境要求364

3.空调系统的标识364

4.空调系统的管理要点365

5.空调系统的操作规程365

6.空调系统的运行管理365

7.空调系统故障的应急处理369

11.2 空调系统的维修养护370

1.空调系统的维修养护管理370

2.空调系统的维修养护制度371

3.空调系统的巡视检查371

4.空调系统的维修养护计划372

5.一般空调系统的定期维修养护内容373

6.小型空调系统的定期维修养护内容374

7.空调系统维修养护的记录表格374

8.空调系统的水处理工作384

第12章 智能化系统的管理与维修养护385

12.1 智能化系统的管理386

1.智能化系统的组成386

2.智能化系统设备房的环境要求388

3.智能化系统的管理390

4.智能化各子系统的运行管理391

5.智能化系统的应急处理395

12.2 智能化系统的维修养护396

1.智能化系统的维修养护管理396

2.智能化系统的日常检查397

3.智能化系统的维修养护内容398

4.智能化系统的维修养护规程399

5.智能化系统的维修养护记录401

第13章 公共设施的管理与维修养护403

13.1 公共设施的管理404

1.公共设施的概念404

2.公共设施的管理规定404

3.公共设施设备巡查的工作内容405

4.公共设施的维修养护计划406

5.公共设施的维修程序407

13.2 公共设施的维修养护408

1.公共设施的日常检查408

2.公共设施的维修养护内容409

3.公共设施的维修养护记录413

4.公共设施维修养护的工作流程图415