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上篇 美国住房金融市场体系与运行机制3

1．美国住房抵押贷款一级市场3

1.1 住房抵押贷款一级市场（Ⅰ）——参与主体4

1.1.1 住房抵押贷款放款机构与市场结构变化4

1.1.2 分工明确的中介机构10

1.1.3 建立政府担保机制13

1.2 住房抵押贷款一级市场（Ⅱ）——抵押贷款产品13

1.2.1 住房抵押贷款产品分类13

1.2.2 住房抵押贷款产品微观结构与产品设计21

1.2.3 住房抵押贷款借款成本28

1.2.4 其他成本32

1.2.5 抵押贷款定价方式36

1.3 住房抵押贷款一级市场（Ⅲ）——贷款流程与管理37

1.3.1 抵押贷款相关部门与贷款流程38

1.3.2 贷款申请与审批48

1.3.3 贷款审批自动化50

1.4 住房抵押贷款一级市场（Ⅳ）——抵押经纪人制度52

1.4.1 美国抵押经纪人制度的形成与发展52

1.4.2 抵押经纪人的功能与作用55

1.4.3 美国抵押经纪人制度运行机制58

1.4.4 抵押经纪人制度存在的主要问题与原因62

2．美国住房抵押贷款二级市场65

2.1 住房抵押贷款二级市场（Ⅰ）——“两房”与抵押贷款证券化66

2.1.1 抵押贷款证券化市场的形成与发展66

2.1.2 抵押贷款证券化市场的规模与结构67

2.1.3 市场主体与运行机制69

2.1.4 二级市场与一级市场的关系72

2.1.5 抵押贷款二级市场：风险转移与回流、扩散与放大机制75

2.2 住房抵押贷款二级市场（Ⅱ）——联邦住房贷款银行体系与流动性供给84

2.2.1 联邦住房贷款银行体系的形成与发展84

2.2.2 联邦住房贷款银行体系的作用85

2.2.3 联邦住房贷款银行体系的组织架构87

2.2.4 联邦住房贷款银行体系的会员管理88

2.2.5 联邦住房贷款银行体系为会员提供的融资产品与服务94

2.2.6 联邦住房贷款银行的资金来源97

2.2.7 联邦住房贷款银行的流动性来源支持中低收入家庭住房和社区发展项目102

3．美国中低收入群体住房解决机制108

3.1 住房领域的公共住房制度——低收入家庭住房解决机制108

3.1.1 低收入家庭分类与标准108

3.1.2 收入水平与政府住房项目申请110

3.2 住房领域的政府担保制度——中偏下、中等及中偏上收入家庭住房解决机制113

3.2.1 联邦住房管理局抵押贷款保险113

3.2.2 退伍军人管理局担保贷款118

3.2.3 退伍军人管理局贷款与联邦住房管理局贷款比较120

3.3 政府住房担保制度的理论分析120

3.3.1 引言120

3.3.2 政府担保的功能123

3.3.3 我国采取政府担保解决中低收入群体住房问题的必要性与可行性126

3.3.4 结论和建议128

3.4 住房领域的政府支出、补贴与税收制度——一级市场129

3.4.1 公共住房领域的税收与补贴132

3.4.2 房屋购买与税收制度136

3.4.3 住房债券投资者的税收优惠137

3.5 住房领域的政府支出、补贴与税收制度——二级市场139

3.5.1 渠道一：“两房”139

3.5.2 渠道二：联邦住房贷款银行144

3.6 住房立法与政府干预住房市场的机制145

3.7 主要国家中低收入家庭住房保障制度简要比较147

4．美国住房金融监管体系152

4.1 危机前的住房金融监管架构152

4.1.1 主要监管机构152

4.1.2 对“两房”的监管155

4.1.3 对联邦住房贷款银行的监管158

4.1.4 对住房抵押贷款经纪人的监管160

4.2 美国住房金融监管体制存在的问题与原因161

4.2.1 美国住房金融监管存在的问题161

4.2.2 美国住房金融监管失效的原因163

4.3 危机后的住房金融监管165

4.4 证券化、监管资本套利与资本监管改进168

4.4.1 文献综述168

4.4.2 证券化与监管资本套利机制171

4.4.3 防止银行资本监管失效的对策建议176

4.4.4 结论180

5．美国住房抵押贷款借款人利益法律保护研究182

5.1 美国住房抵押贷款法律制度的起源和发展182

5.1.1 美国住房抵押贷款法律制度的形成182

5.1.2 美国住房抵押贷款法律制度的发展184

5.2 美国住房抵押贷款市场的歧视186

5.2.1 不同人种贷款拒绝率的差异186

5.2.2 不同人种贷款价格的差异187

5.3 借款人利益保护的立法188

5.4 保护借款人权利和利益的机制189

5.4.1 金融机构应尽的义务189

5.4.2 监管机构的权利与责任190

下篇 完善我国住房金融体系194

6．中国住房金融制度现状与缺陷194

6.1 住房金融市场与监管体制的现状194

6.1.1 住房抵押贷款一级市场194

6.1.2 二级市场198

6.1.3 住房金融监管198

6.2 我国住房抵押贷款市场存在的主要问题198

6.2.1 住房调控和监管无法可依198

6.2.2 市场体系健全199

6.2.3 产品少、差异化不够199

6.2.4 对借款人利益保护不够199

6.2.5 我国中低收入家庭住房解决机制有待进一步改进200

7．我国住房抵押贷款风险研究202

7.1 我国住房抵押贷款逾期型违约影响因素实证研究202

7.1.1 相关文献综述202

7.1.2 数据来源、变量定义与统计描述208

7.1.3 模型选择与假设213

7.1.4 实证分析215

7.1.5 政策建议223

7.2 我国住房抵押贷款提前偿还型违约影响因素实证研究224

7.2.1 相关文献综述224

7.2.2 变量定义与赋值230

7.2.3 样本统计描述分析231

7.2.4 实证分析235

8．完善我国住房体系的建议242

8.1 完善住房金融市场体系242

8.1.1 建立政府主导的保障性住房担保体系，转移银行信用风险242

8.1.2 建立规范的抵押经纪人制度并加强监管，提高银行的经营效率245

8.1.3 建立政府主导的住房二级市场，改善银行流动性管理247

8.1.4 建立专门的住房金融监管架构247

8.2 构建中低收入群体住房解决机制249

8.2.1 建立“经济适用房＋政府担保＋证券化”的机制249

8.2.2 鼓励民间资本进入公共租赁住房建设领域249

8.3 加快住房立法建设，保护住房抵押贷款借款人利益249

8.3.1 构建我国住房抵押贷款借款人利益保护的必要性250

8.3.2 构建我国住房抵押贷款借款人利益保护的法律制度250

参考文献253

附录1 国家社会科学基金项目立项与结项信息264

附录2 项目相关研究成果265