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长春市城区土地定级估价成果验收意见1

长春市城区土地定级估价成果鉴定意见3

第一部分 长春市城区土地定级估价工作报告5

第二部分 长春市城区土地定级技术报告20

第一章 概述20

一、城市概况20

二、土地定级的理论依据20

三、工作依据23

四、土地定级原则23

五、土地定级范围24

六、土地定级图件24

七、土地定级技术路线24

第二章 土地定级因素选择及权重确定27

一、定级因素选择的原则27

二、确定土地拟选因素28

三、确定专家人选28

四、专家征询及测定结果29

第三章 土地定级资料的收集与调查36

一、资料调查的组织实施36

二、收集资料范围37

第四章 土地定级资料整理38

一、商服繁华影响度资料的整理38

二、道路通达度资料的整理41

三、公交便捷度资料的整理44

四、对外交通便利度资料的整理45

五、生活设施完善度资料的整理46

六、公用设施完备度资料的整理49

七、文体设施影响度资料的整理53

八、环境资料的整理55

第五章 定级因素作用分值计算57

一、定级数据的采集57

二、绘制坐标网格57

三、分值计算57

第六章 土地级别确定61

一、土地级别初步划分的思路61

二、土地级别初步划分的方法61

三、级差收益测算62

四、土地级别确定与边界落实63

五、面积量算64

第七章 成果分析、问题与讨论65

一、土地综合定级与分类定级65

二、土地级别分布规律66

三、关于公交便捷度计算66

四、坐标网格划分67

五、计算机应用68

六、定级范围68

第八章 土地定级成果应用建议69

一、在土地管理业务工作中应用69

二、为土地课税提供依据70

三、为城市总体规划服务70

第三部分 长春市城区土地估价技术报告86

第一章 概述86

一、地价问题的提示86

二、城区地价的历史演变87

三、土地估价的目的、意义91

四、土地估价的基本原则93

五、土地估价的范围94

第二章 土地估价的依据与技术路线95

一、土地估价的理论依据95

二、工作依据96

三、土地估价技术路线97

第三章 地价资料的调查与筛选100

一、资料调查的组织实施100

二、各类样本资料的调查101

三、调查资料筛选102

第四章 基准地价的测算与确定103

一、房屋租金剥离法测算地价103

二、级差收益测算111

三、房屋交易契价剥离地价118

四、用商品房住宅倒推地价121

五、联合建房地价测算123

六、农用地投入产出分析与历史地价比较124

七、基准地价确定124

第五章 宗地标定地价修订126

一、分类土地评价126

二、编制修订系数表126

三、几点说明127

第六章 土地价格成果分析128

一、地价测算方法128

二、地价水平130

三、试算地价的结论分析134

第七章 问题与讨论135

一、计算机在土地估价中的应用135

二、路线价估价法的探讨136

三、关于立体地价问题136

四、关于绝对地租138

第八章 估价成果应用建议140

一、依据土地地估价成果确定出让转让价格140

二、为确定土地税、费提供依据140

三、适应市场经济，科学管理土地141

四、基准地价定期公布142

第四部分 长春市城区土地定级估价计算机软件设计技术报告161

一、目的、意义161

二、总体设计思想162

三、选择开发工具162

四、软件系统构成及编程方法163

第五部分 长春市城区土地定级估价工作方案177

一、土地定级估价的目的的意义177

二、土地定级估价的任务和内容177

三、成果目标178

四、土地定级估价的方法步骤179

五、完成任务的措施181

第六部分 长春市城区土地定级估价技术设计183

一、定级估价目的183

二、定级估价的范围183

三、定级估价的技术路线183

四、定级估价原则184

五、定级估价工作程序186

六、定级估价的技术方法190

七、定级估价成果195

第七部分 调查表197