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第1章 绪论1

第2章 物业设备设施管理基本概念3

2.1物业设备设施的分类3

2.1.1按功能分类3

2.1.2按系统分类4

2.2物业设备设施管理5

2.2.1技术层面5

2.2.2经济层面5

2.2.3管理经营层面5

2.3物业设备设施全过程管理的内容体系及特点6

2.3.1物业设备设施全过程管理的内容体系6

2.3.2物业设备设施全过程管理的特点6

2.4物业设备设施管理中的主要观点7

2.4.1前苏联计划预防修理制度7

2.4.2英国设备设施综合工程学8

2.4.3日本全员生产维修9

2.4.4美国后勤工程学12

2.5物业设备设施管理的现状及发展趋势12

2.5.1物业设备设施管理的现状12

2.5.2物业设备设施管理的发展趋势14

第3章 物业设备设施管理基础理论及其应用18

3.1 LCC分析及其在物业设备设施管理中的应用19

3.1.1基本概念19

3.1.2设备设施寿命周期曲线19

3.1.3 LCC分析方法20

3.2可靠性理论及其在物业设备设施管理中的应用24

3.2.1基本概念24

3.2.2常见设备设施可靠性特征值25

3.2.3可靠性理论的应用28

3.3故障理论及其在物业设备设施管理中的应用28

3.3.1故障的概念28

3.3.2故障的分类28

3.3.3故障的典型模式29

3.3.4常见的引起故障现象的因素31

3.3.5常见故障分析方法31

3.3.6故障分析与管理35

第4章 物业设备设施管理中常用技术经济指标39

4.1物业设备设施管理技术经济指标的构成39

4.1.1技术指标40

4.1.2经济指标41

4.2物业设备设施管理技术经济指标评价42

第5章 物业设备设施管理的基础工作44

5.1物业设备设施管理的机构设置44

5.1.1物业设备设施管理机构的设置原则44

5.1.2物业设备设施管理机构的设置方式45

5.1.3物业设备设施管理机构人员配备参考46

5.1.4物业设备设施管理的各级责任制48

5.1.5设备设施管理的基本制度49

5.2设备设施资料的管理50

5.2.1设备基础资料的内容50

5.2.2物业设备设施档案的建立51

5.2.3设备设施技术资料及管理信息的统计52

第6章 物业设备设施前期管理55

6.1物业设备设施前期管理的作用55

6.2物业设备设施前期管理的实施56

6.2.1规划设计阶段的介入56

6.2.2物业设备设施安装验收阶段的介入57

6.3物业设备设施使用初期管理的主要内容57

第7章 物业给排水系统及其运行维护管理59

7.1物业给排水系统59

7.1.1有关流体的基本知识59

7.1.2建筑给水系统60

7.1.3建筑排水系统73

7.2建筑中水系统84

7.2.1中水原水84

7.2.2中水系统的分类及组成84

7.2.3中水处理工艺86

7.3物业给排水设备设施运行与维护管理86

7.3.1给排水设备管理范围的界定87

7.3.2给水管网的运行与管理87

7.3.3水泵机组的运行与管理89

7.3.4水池水箱的运行管理91

7.3.5气压罐的运行管理92

7.3.6排水管网系统的养护与管理93

第8章 通风、空气调节及供暖设备及其运行维护管理95

8.1通风设备95

8.1.1通风方式95

8.1.2通风系统的主要设备97

8.1.3局部排风设备100

8.2空气调节设备102

8.2.1空气调节的目的102

8.2.2衡量空气环境的指标102

8.2.3空调的手段102

8.2.4空气调节系统的组成与类型103

8.2.5空调制冷机的工作原理105

8.2.6空调系统中的主要设备106

8.3供热设备109

8.3.1供热系统的概念109

8.3.2供热系统的分类及供热管路的布置109

8.3.3高层供热系统111

8.3.4供热管网112

8.4物业管理中空调设备的运行与维护管理122

8.4.1空调系统设备设施的运行管理122

8.4.2空调设备设施的保养维护125

8.4.3运行问题中的分析及改进办法125

8.4.4供暖制冷设备设施的节能及维护管理128

第9章 建筑供、配电系统设备及其运行维护管理131

9.1电工基础知识131

9.1.1电路的组成131

9.1.2电路的工作状态131

9.1.3交流电132

9.1.4三相交流电压133

9.2供电主要指标134

9.3建筑供配电系统135

9.4配电箱和开关箱136

9.4.1配电箱的常规设置136

9.4.2熔断器137

9.4.3自动开关137

9.4.4漏电保护器137

9.4.5电能表137

9.5供配电系统设备设施运行维护管理137

9.5.1供配电系统设备设施运行管理137

9.5.2供配电设备设施运行维护管理138

第10章 建筑电气照明设备及其运行维护管理144

10.1电气照明的要求、种类144

10.1.1照明质量的基本要求144

10.1.2照明的种类144

10.2电光源和照明灯具146

10.3照明电路147

10.3.1照明配电系统147

10.3.2照明配电线路148

10.4照明负荷计算148

第11章 电梯系统及其运行维护管理149

11.1电梯的分类149

11.1.1按用途进行分类149

11.1.2按额定速度分类150

11.1.3按拖动方式分类150

11.1.4按控制方式分类150

11.2电梯的基本结构152

11.3电梯的主要性能要求154

11.3.1安全性154

11.3.2可靠性154

11.3.3平层准确度155

11.3.4舒适感155

11.4电梯的安全运行及控制156

11.4.1电梯行驶前的安全检查156

11.4.2行驶中的安全操作157

11.4.3紧急情况下的安全措施158

11.4.4电梯系统运行维护中常见表格示例159

11.5电梯的维护管理160

11.5.1电梯预防性维护保养和检修的内容161

11.5.2电梯保养、检修的技术要求166

11.5.3电梯维修保养中的安全操作166

11.5.4电梯维修人员的素质要求及岗位培训168

11.6电梯的一般故障检查和排除170

11.6.1机械系统的故障和排除170

11.6.2电气控制系统的常见故障和排除172

11.6.3分析判断故障过程中的程序检查174

第12章 公共安全防范系统及其运行维护管理175

12.1公共安全防范系统的概述175

12.2电视监视系统176

12.2.1电视监控系统类型及规模176

12.2.2闭路电视监视系统的组成177

12.2.3数字视频监控系统179

12.3入侵报警系统180

12.3.1入侵报警系统的组成180

12.3.2常用入侵报警探测器181

12.4门禁控制系统181

12.5对讲系统182

12.5.1对讲系统的特点183

12.5.2对讲系统的线路184

12.6巡更管理系统184

12.7停车场管理系统185

12.7.1停车场管理系统简介185

12.7.2停车场管理系统举例——ZQQM系列智能停车场管理系统185

12.8公共安全防范系统的维护与管理186

12.8.1入侵报警主机186

12.8.2电视监控系统中的干扰源与抗干扰问题187

12.8.3系统与设备的故障分析与排查188

12.8.4图像显示部分故障原因与排查191

12.8.5电源部分故障分析与排查191

12.8.6主机故障的原因查找与排查191

12.8.7解码器故障原因查找与排除192

12.8.8镜头不动作故障原因的查找与排除192

12.8.9云台不动作故障原因的查找与排除192

12.8.10摄像头无图像故障原因的查找和排除193

第13章 物业设备设施的维修管理194

13.1设备设施的使用和维护194

13.1.1设备设施的使用和维护基本原理194

13.1.2设备设施维护管理197

13.1.3物业设备设施的检查198

13.1.4物业设备设施技术状态检查常见技术方法199

13.2设备的故障管理200

13.3物业设备设施维修管理200

13.3.1维修方式和体制200

13.3.2维修方式的选择202

13.4物业重点设备设施管理205

13.4.1状态检测的基本概念205

13.4.2物业设备设施技术状态监测的方法207

13.4.3诊断技术的基本概念207

13.4.4物业设备设施故障诊断技术的基本方法208

13.4.5故障树诊断法209

参考文献212