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导读 物业管理前期介入1

一、物业前期介入的认识2

二、物业管理前期介入的作用2

三、物业管理前期介入的时机选择3

四、物业管理前期介入流程3

五、物业开发节点提前介入关注要点3

第一章 获得前期介入物业顾问项目7

第一节 获得前期介入物业顾问项目招标信息8

要点一：前期介入物业顾问项目招标信息获取的途径8

要点二：获取投标信息8

要点三：要对投标信息进行甄选9

要点四：跟踪物业项目投标信息10

第二节 对招标物业项目进行评估10

项目一：招标物业的基本情况11

项目二：招标物业条件分析11

项目三：建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人分析12

项目四：本公司投标条件分析13

项目五：竞争对手分析13

第三节 做好前期介入物业顾问的投标工作14

内容一：积极与开发商建立联系14

内容二：投标小组设置15

内容三：要认真阅读、分析招标文件16

内容四：参加标书说明会17

内容五：物业现场摸底考察18

内容六：前期介入服务费测算18

内容七：制定项目前期介入顾问方案18

内容八：物业投标现场答辩19

内容九：签订物业前期介入顾问服务合同19

管理实践01：物业市场情况调查表20

管理实践02：物业管理项目调查表21

管理实践03：物业项目（在建/新建）信息搜集表21

管理实践04：物业管理项目招标公告信息登记表22

管理实践05：物业项目跟踪联系表22

管理实践06：物业基本情况分析表23

管理实践07：招标物业条件分析表23

管理实践08：新建物业前期服务招标项目分析表24

管理实践09：本公司××物业项目投标条件分析表24

管理实践10：××物业项目投标竞争对手分析表25

管理实践11：招标文件研读备忘录25

管理实践12：项目考察人员申请表26

管理实践13：物业项目实地考察记录表26

管理实践14：物业前期介入顾问服务合同27

管理实践15：综合性物业项目前期开发顾问委托服务合同30

第二章 规划设计阶段介入37

第一节 规划设计阶段介入概述38

内容一：规划设计阶段介入的重要性38

内容二：规划设计阶段介入的目标38

内容三：规划设计阶段介入的方式39

第二节 规划设计介入关注的重点39

重点一：建筑物的细部设计39

重点二：配套设施的完善40

重点三：物业管理用房的规划40

重点四：小区公共道路规划41

重点五：娱乐、健身场所规划42

重点六：处理规划43

重点七：园区景观和绿化规划43

重点八：绿化用水规划46

重点九：辅助设施规划46

重点十：公共区域照明及景观照明控制规划47

重点十一：水、电、气等的供应容量48

重点十二：安全保卫系统49

重点十三：消防设施49

重点十四：建筑材料和主要设备的选用49

第三节 规划设计评估50

步骤一：评估的准备工作50

步骤二：规划设计评估50

步骤三：规划设计评估工作程序54

管理实践：新项目关键点设计情况调查表54

第三章 项目施工阶段介入63

第一节 项目施工阶段介入概述64

内容一：施工阶段介入的重要性64

内容二：物业公司在施工阶段介入的责任64

内容三：物业公司在施工阶段介入的角色65

内容四：施工阶段介入的时机65

内容五：施工阶段介入的方式65

第二节 施工现场巡查与整改66

要点一：了解现场巡查的内容66

要点二：现场巡查要特别关注的事项68

要点三：现场巡查问题的整改70

管理实践01：施工质量问题及设计缺陷问题（专业版）71

管理实践02：施工质量问题及设计缺陷问题案例模板（通用版）71

第四章 项目销售阶段介入73

第一节 营销策划介入74

步骤一：项目地块周边情况调研74

步骤二：对物业项目进行分析75

步骤三：对物业管理定位76

步骤四：《物业管理方案》策划77

管理实践01：住宅物业项目调查表（项目基础数据）80

管理实践02：住宅物业项目调查表（规划设计特点）81

管理实践03：住宅物业项目调查表（动态营销数据）81

第二节 协助开发商拟定销售文件82

文件一：业主临时公约82

文件二：《住宅质量保证书》83

文件三：住宅使用说明书83

管理实践01：业主临时公约84

管理实践02：《商品住宅质量保证书》89

管理实践03：《×××住宅使用说明书》90

第三节 销售中心物业服务展示94

要点一：设立销售中心物业管理处组织架构95

要点二：制定各阶段及每月工作计划95

要点三：提供客户接待服务95

要点四：做好保安服务96

要点五：环境营造服务96

要点六：负责物业工程服务97

要点七：做好资产管理97

管理实践01：样板房服务工作规范98

管理实践02：样板房服务接待及流程102

管理实践03：样板房现场维修管理104

管理实践04：样板房物品管理104

第四节 配合现场销售105

要点一：吃透设计图纸，准确了解设计的优劣105

要点二：对项目存在的不足，尽早提出针对性的解决方案105

要点三：在不同省市承接项目的，对地方规章应详细了解105

要点四：高标准挑选销售现场服务人员105

要点五：做好现场与开发商的各项对接108

要点六：关注开发商的销售宣传108

要点七：以各种方式全方位展示房地产物业管理品牌109

第五章 竣工验收阶段介入111

第一节 竣工验收概述112

内容一：竣工验收的含义112

内容二：物业公司在竣工验收中的责任112

内容三：竣工验收的依据112

内容四：竣工验收的分类113

内容五：物业公司参与竣工验收配合的内容113

内容六：物业公司参与竣工验收的流程114

第二节 细部质量检查114

要点一：明确地产公司与物业公司的职能分工114

要点二：签订细部质量检查协议115

要点三：做好细部质量检查的准备工作115

要点四：细部质量检查的实施116

管理实践01：××物业工程细部质量检查协议118

管理实践02：毛坯房细部质量检查标准121

管理实践03：全装修房质量检查标准126

管理实践04：质量问题通知单137

管理实践05：整改报验不合格通知单137

管理实践06：报验单138

管理实践07：罚款建议书138

管理实践08：质量问题记录表139

管理实践09：督导监察记录单139

管理实践10：质量抽查记录表139

管理实践11：工作联系函140

管理实践12：厨房间、卫生间盛水试验检查表140

管理实践13：排水立管通水、通球质量检查表140

管理实践14：内墙面、顶棚质量检查表141

管理实践15：木地板、踢脚线质量检查表141

管理实践16：进户门、房间门及门套质量检查表141

管理实践17：卫生间、厨房间、阳台地面、墙面、顶棚质量检查表142

管理实践18：卫生间、厨房间橱柜、设备质量检查表142

管理实践19：铝合金门窗质量检查表142

管理实践20：阳台栏杆质量检查表143

管理实践21：家用电器设备质量检查表143

管理实践22：排水支管通水质量检查表144

管理实践23：开关、插座通电质量检查表144

管理实践24：屋面质量及盛水试验检查表145

管理实践25：楼梯间、电梯间公用部位质量检查表145

第六章 物业接管验收介入147

第一节 接管验收概述148

内容一：物业接管验收的条件148

内容二：物业接管验收与竣工验收的区别149

内容三：物业接管验收交接是双方的责任149

内容四：新建房屋接管验收标准150

内容五：接管验收的资料要求151

第二节 接管验收工作要点154

要点一：成立接管验收小组154

要点二：审核并确认接管验收155

要点三：编写接管验收方案155

要点四：确定验收标准155

要点五：对验收人员进行培训156

要点六：准备好相应的验收表格156

要点七：验收工具与物资要准备充分157

要点八：验收前宜召开接管验收会议157

要点九：进行资料的交接验收158

要点十：对房屋实体进行验收158

要点十一：处理接管验收的遗留问题160

要点十二：明确交接验收后的物业保修责任160

要点十三：办理交接手续162

要点十四：验收后入住前的设施成品保护162

管理实践01：××花园接管验收方案163

管理实践02：某住宅物业接管验收标准和要求166

管理实践03：接管验收邀请函176

管理实践04：新建房屋交接责任书177

管理实践05：新建房屋一览表178

管理实践06：新建房屋具备接管验收条件审核单178

管理实践07：工程验收通知179

管理实践08：新建房屋验收表179

管理实践09：小区公共设施及道路设施验收单181

管理实践10：小区公共绿化验收单181

管理实践11：验收通过证明182

管理实践12：接管验收遗留问题统计表182

管理实践13：工程质量问题处理通知单183

管理实践14：接管通知183

管理实践15：物业资料验收移交表184

管理实践16：房屋及公用设施等移交验收交接表185

管理实践17：工程质量保修责任书185

参考文献187