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1绪论1

1.1 问题的提出2

1.1.1 粮食安全导致耕地保护政策严2

1.1.2 “多规合一”致使城镇外围扩张难3

1.1.3 生态文明压缩城镇用地扩展空间4

1.1.4 新型城镇化导致城镇用地挖潜需求大5

1.1.5 城市更新丰富城镇建设用地再开发内涵5

1.1.6 城镇土地低效利用致使再开发潜力大6

1.2 城镇建设用地再开发的研究思路与分析方法7

1.2.1 研究思路7

1.2.2 分析方法9

2发展演进11

2.1 国内演进11

2.1.1 曲折探索阶段（1949～1978年）12

2.1.2 积极发展阶段（1979～2007年）15

2.1.3 成熟阶段（2008年至今）24

2.2 境外发展32

2.2.1 探索阶段（19世纪中期～20世纪70年代中期）32

2.2.2 发展阶段（20世纪70年代后期～90年代中期）34

2.2.3 成熟阶段（20世纪90年代后期至今）37

2.3 本章小结41

3理论基础43

3.1 土地权籍理论43

3.1.1 土地产权制度及其变迁理论43

3.1.2 土地产权权能理论44

3.1.3 土地产权结合与分离理论45

3.1.4 土地产权商品化及配置市场化理论46

3.1.5 土地产权登记及土地统计分析理论46

3.2 土地经济理论47

3.2.1 土地财产制度理论为再开发制度设计与产权调整提供基础47

3.2.2 土地资产流转理论为再开发收益分配提供手段48

3.3 规划理论51

3.3.1 规划理论是再开发的依据51

3.3.2 规划是再开发实施的重要手段52

3.4 土地利用理论53

3.4.1 土地规模利用理论53

3.4.2 土地集约利用理论54

3.4.3 土地可持续利用理论55

3.5 城镇建设用地再开发理论框架56

3.6 本章小结57

4概念解析：内涵与外延58

4.1 概念的提出58

4.1.1 动因分析58

4.1.2 核心问题分析67

4.2 内涵73

4.2.1 内涵界定73

4.2.2 内涵解析78

4.3 外延86

4.3.1 城镇建设用地再开发的实践形式86

4.3.2 各主要再开发实践形式的联系与差异89

4.3.3 城镇建设用地再开发外延重构92

5制度设计94

5.1 法律规章制度94

5.1.1 构建城镇建设用地再开发相关法律的原则95

5.1.2 城镇建设用地再开发立法的重点环节97

5.2 规划计划制度99

5.2.1 城镇建设用地再开发规划体系99

5.2.2 城镇建设用地再开发规划编制主体103

5.2.3 城镇建设用地再开发规划编制程序104

5.2.4 城镇建设用地再开发规划的主要内容106

5.3 组织协调制度108

5.3.1 组织协调的原则与依据108

5.3.2 利益相关者与参与主体界定110

5.3.3 利益主体的权责划分112

5.3.4 组织协调机构与职能115

5.4 融资制度116

5.4.1 融资渠道116

5.4.2 融资模式构建117

5.4.3 融资风险管理118

5.4.4 资金管理制度125

5.5 运作管理制度126

5.5.1 城镇建设用地再开发项目前期管理126

5.5.2 城镇建设用地再开发项目中期管理129

5.5.3 城镇建设用地再开发后期管理129

5.6 监督制度130

5.6.1 监督主体与类型130

5.6.2 监督法律体系构建132

5.6.3 监督手段与方式132

5.6.4 监督问责追究制度133

5.7 本章小结133

6权籍调整和收益分配135

6.1 土地发展权135

6.1.1 土地发展权概念界定135

6.1.2 土地发展权由来与产生137

6.1.3 土地发展权理论基础与法律属性138

6.1.4 再开发过程与土地发展权配置141

6.2 土地权属调整142

6.2.1 土地权属调整的概念界定143

6.2.2 土地权属管理的法律与制度基础145

6.2.3 土地权属调整的利益公平与交易成本146

6.2.4 产权调整的原则与依据147

6.2.5 产权调整的方式方法149

6.2.6 产权调整的规范化程序151

6.3 收益分配153

6.3.1 再开发收益的内涵界定153

6.3.2 再开发利益主体博弈分析154

6.3.3 再开发收益分配的原则与依据158

6.3.4 再开发增值收益构成与分配162

6.3.5 再开发收益分配方案效果评估165

6.4 协调再开发的利益关系166

6.4.1 规范地方政府的利益追求167

6.4.2 规范开发商的利益追求167

6.4.3 发展社区建设168

6.5 本章小结169

7模式研究170

7.1 再开发组织模式170

7.1.1 政府主导型170

7.1.2 业主主导型172

7.1.3 市场主导型174

7.1.4 规划主导型176

7.1.5 混合型177

7.1.6 典型案例分析180

7.2 再开发应用模式186

7.2.1 综合整治改善型模式186

7.2.2 功能提升改建型模式187

7.2.3 文化保护更新型模式189

7.2.4 产业升级新建型模式190

7.3 模式集成的典型应用192

7.3.1 老城区再开发192

7.3.2 城中村再开发194

7.3.3 旧厂房再开发196

7.4 模式优选的方法与集成197

7.4.1 模式优选方法197

7.4.2 方法集成与系统设计200

7.5 本章小结209

8全程评估211

8.1 潜力评价211

8.1.1 再开发潜力定义211

8.1.2 再开发潜力影响因素212

8.1.3 再开发潜力评价的原则213

8.1.4 评价指标体系构建214

8.1.5 案例分析216

8.2 过程评价229

8.2.1 再开发过程定义229

8.2.2 再开发规划时序评价231

8.2.3 再开发规划空间吻合评价234

8.2.4 再开发项目施工过程评价240

8.3 效益评价243

8.3.1 再开发效益定义243

8.3.2 宏观区域再开发效益评价245

8.3.3 微观地块再开发效益案例分析251

8.4 政策评估255

8.4.1 再开发政策评估的主要内容255

8.4.2 再开发政策评估的指标257

8.4.3 案例分析258

8.5 全程评估体系262

8.5.1 全程评估体系的内容与特征262

8.5.2 全程评估体系的功能263

8.5.3 全程评估体系的实施265

8.6 本章小结267

参考文献269

附录1277

调查问卷277

附录2280

专家调查问卷280

后记283