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第一篇　选房篇1

1　选房第一原则——寻找符合购房目的与预算的楼盘3

1.1　明确购房目的——购房有底4

住家以舒适为主　4

过渡以价格为主　5

投资以区位为主　5

商用以人气为主　6

1.2　做好购房预算——花钱有数6

确定可支配投入　6

了解购房费用构成　7

财务平衡表　9

1.3　了解房屋种类10

附录1.1　房产概念　14

附录1.2　房屋术语小词典　18

2　给你一双慧眼——如何分辨选房信息27

2.1　看待房产广告的“一定之规”27

房产广告的主要问题——虚假承诺　27

为什么不良开发商不怕做虚假承诺　29

如何识别和防范虚假承诺　31

2.2　售楼书34

售楼书内容解析　34

售楼书的法律性质　36

2.3　沙盘37

沙盘陷阱　37

沙盘业的运作　38

怎么看沙盘　39

2.4　样板房40

样板房的学问　40

法律的规制与开发商的规避　42

怎么看样板房——看、量、问、记、签　42

提示：装修莫学样板房　43

链接：贪便宜买下样板房。入住后问题多　44

3　选房衡量因素45

3.1　期房与现房45

预售制度下需要注意的特殊风险　45

3.2　房屋价格47

各种价格概念　47

房屋价格的比较　48

3.3　付款方式48

一次性付款　48

分期付款　49

按揭付款　49

公积金贷款　50

3.4　面积50

面积多大为好？　50

销售面积怎么来的？　51

3.5　户型53

居室　53

功能配置　54

朝向　56

3.6　楼层56

楼层的居住差别　56

楼层的价格差别　58

3.7　地段交通60

地段还是交通？　60

一般性建议　62

3.8　配套设施64

配套设施指哪些？　64

衡量理念：把握必需　勿求完美　65

链接：小区配套设施合同未定。判决房产公司违约　69

3.9　社区环境70

住宅环境性能的评定包括什么内容？　70

用地的合理性　70

绿化　71

提示：土地的过去　73

3.10　开发商74

衡量开发商看什么　74

查询：如何判断开发商的实力？　76

第二篇　购房篇79

1　购房全流程81

1.1　期房、现房和准现房81

第一个关键时点：获得销售许可证　82

第二个关键时点：楼盘竣工　82

第三个关键时点：办理初始登记　83

1.2　期房购买全流程84

1.3　现房购买全流程84

2　认购86

2.1　别被《认购书》套牢86

2.2　下套利器之一：定金87

2.3　下套利器之二：“没收”条款88

2.4　防止被套牢的9条军规89

2.5　直接转化为《购房合同》的《认购书》91

2.6　“小定”与“大定”92

2.7　VIP卡与“认筹”93

2.8　内部认购的风险93

2.9　签订《认购书》之前应该审查的文件95

《国有土地使用权证》　96

《建设工程规划许可证》　98

《建设用地规划许可证》　99

《建设工程开工许可证》　103

《商品房预售许可证》　105

《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》　107

2.10　《认购书》的主要条款109

3　签订合同112

3.1　弄清楚签合同的人112

买受人——购房人　112

卖人——开发商　112

代理人　113

投资商、发展商和承建商　114

3.2　广告、沙盘、楼书、样板间与购房合同115

3.3　签约前应当审查的文件117

3.4　合同范本117

范本并非不能改　117

范本的具体内容需要细化　118

仔细阅读范本的每一个条文再签字　118

不清楚的地方可以要求开发商予以解释　118

对自己不利的地方要力争修改　118

事先准备一份《示范文本》　119

3.5　补充协议119

3.6　避免模糊约定119

3.7　难以生效的合同120

无效的《购房合同》　120

《购房合同》无效的后果　121

可撤销的《购房合同》　121

3.8　解除合同的权利122

约定解除　122

法定解除　122

解除权行使的期限　123

解除权的行使方法　123

合同解除的后果　123

提示：别忘记解除《贷款合同》和《保险合同》　124

3.9　如何追究开发商的违约责任124

最彻底的办法：退房　124

最坚决的办法：继续履行　124

最无奈的办法：修理、改进　125

最万用的办法：索赔　125

不能追究责任的情况：不可抗力　126

3.10　不要忽视合同附件126

3.11　谁先签字127

3.12　网上签约128

网上公布的6种信息　128

网上签约后户主不能随意改　129

合同原件　129

开发商违规行为将公示　129

退房与换房　129

网上签约流程　130

4　合同备案131

4.1　备案与《购房合同》的效力131

合同约定“自备案之日起生效”的　131

合同没有约定“自备案之日起生效”的　132

提示：不办理合同备案可能为“一房二卖”创造条件　132

4.2　备案谁来办？133

4.3　网上备案133

网上备案的网址　133

网上备案的程序　133

5　申请贷款134

5.1　谁来办理贷款手续134

5.2　贷款银行的选取134

5.3　房贷新产品的选择134

双周供　135

接力贷　135

固定利率贷款　135

5.4　商业贷款136

贷款条件　136

贷款全程　137

贷款担保　138

5.5　公积金贷款140

贷款条件　140

办理公积金贷款的难点　141

贷款全程　142

5.6　组合贷款143

注意事项　144

贷款全程　144

链接：中国人民银行关于进一步加强房地产业务管理的通知　145

6　办理保险146

谁来办理保险手续？　146

是否可以不投保？　146

保险公司的选取　147

保费缴纳基数应当扣除首付款　147

投保时一次性缴清保险费　147

别忘了为“自己”的房子上保险　147

7　购房全程相关部门一览148

开发商　148

销售公司　148

土地管理部门　149

房屋交易管理部门　149

规划部门　150

建设部门　150

产权登记部门　151

税务部门　152

商业银行　152

住房公积金管理中心　152

住房贷款担保中心　153

价格评估机构　154

保险公司　154

物业公司　154

小区办　155

律师事务所　155

附录2.1 《北京市商品房认购书》范本156

附录2.2　《北京市商品房现房买卖合同》范本161

附录2.3　《北京市商品房预售合同》范本177

附录2.4　《中国建设银行商业贷款规定》及注意事项198

附录2.5　《中国建设银行个人住房公积金贷款规定》　203

附录2.6　《中国太平洋保险公司房屋按揭保险条款》　206

附录2.7　《中国太平洋保险公司购房贷款借贷者人身保险条款》　209

第三篇　收房篇213

1　什么是收房215

收房时需要做的事情　216

2　为什么要收房217

3　谁来帮我收房218

验房需要的知识与技能　218

解决方案　219

4　收房的流程220

4.1　未竣工楼盘（期房。不含准现房的）收房流程221

现实的收房流程　221

理想的收房流程　222

现实收房流程对购房者的不利之处与应对方法　223

4.2　已竣工楼盘（现房、准现房）收房流程226

现实的收房流程　226

理想的收房流程　227

现实收房流程对购房者的不利之处与应对方法　227

5　收房过程需要携带、查验、签署和留存的文件228

5.1　需要携带的文件　228

《购房合同》　228

《入住通知书》及《收楼须知》　228

身份证件　228

《房屋面积构成表》　229

《购房全程税费一览表》　229

5.2　需要查验的文件230

《建筑工程竣工备案表》　230

《房屋土地测绘技术报告书》　232

房屋设计图纸　232

5.3　需要签署的文件232

《验收交接单》　232

《住宅钥匙收到书》　233

5.4　应当留存的文件234

房屋质量保证书　234

《住宅工程质量分户验收表》　238

住宅使用说明书　241

管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）　245

各种缴费凭证、交款收据、纳税凭证　245

《前期物业合同》和《业主公约》　246

6　验收房屋的方法247

6.1　验收房屋很重要247

即使“一户一验”，也要重视验收　247

即使是现房、准现房，也要重视验收　247

6.2　验收房屋需要携带的工具248

6.3　验收的步骤　248

整体验收　248

面积验收　249

室内工程与配套设施验收　249

装修验收　249

提示：建议收房时间　250

7　收房过程中可能遇到的几类问题与对策251

7.1　问题处理方法一览251

协商　251

对峙　251

坚持　251

集体行动　252

投诉　252

诉讼　252

仲裁　252

解约（解除合同）　253

索赔　253

弃权　253

拒付房款　253

提示：银行按揭贷款条件下，不要使用停止还贷的方式“制裁”开发商　254

7.2　常见问题255

延期交房问题　255

面积误差问题　257

房屋质量问题　258

7.3　集体收房260

集体收房的好处　260

集体收房两大守则　261

8　收房中的物业管理问题263

8.1　前期物业管理与前期物业合同263

8.2　《前期物业合同》与收房263

签订《前期物业合同》不是交钥匙的前提条件　264

《前期物业合同》的内容可以修改　264

8.3　前期物业公司应当具备必要的资质264

查询：如何查询物业公司资质？　266

8.4　前期物业公司应当通过招标投标的方式选聘266

8.5　不能一次性缴纳多年的前期物业费268

8.6　费用代收要有规矩269

9　收房过程中的税费270

9.1　公共维修基金270

物业公司代收公共维修基金有风险　271

缴纳公共维修基金后，不需要再缴纳大、中修费　272

9.2　契税272

前期物业公司无权代收契税　272

委托物业公司代交有风险　274

9.3　产权代办费274

9.4　有线电视报装费、电话初装费等276

9.5　物业管理费277

附录3.1：《前期物业管理服务合同》（示范文本）278

第四篇　产权证办理篇291

1　为什么要办产权证　293

1.1　我国的房产权属登记制度　293

1.2　不办产权证的风险　294

1.3　产权的用途　298

2　产权获取全程：从开发商到购房者299

2.1　产权获取第一步：开发商获取国有土地使用权299

2.2　产权获取第二步：初始登记（大确权）300

2.3　产权获取第三步：通过转移登记将大产权分割给购房人301

3　产权证＝土地使用权证＋房屋所有权证302

3.1　采用两证分离方式的地区302

2000年版《房屋所有权证》　303

尚未颁发《国有土地使用权证》的地区　305

3.2　采用“两证合一”方式的地区306

《房地产权证》的“模样”　306

4　办理产权证的流程和费用310

4.1　委托开发商或代理公司办理310

适用条件　310

办理流程一　311

办理流程二　313

4.2　自己办理315

适用条件　315

办理流程　315

5　房贷结束如何拿回房产证320

5.1　产权证的流转历程320

5.2　领回产权证的三种情况321

第一种情况：从银行手中取回　321

第二种情况：办理撤销（涂销）抵押登记　321

第三种情况：从开发商处取回　322

6　产权证常见纠纷及解决323

6.1　无法办理或长期得不到产权证的18种情况323

6.2　应对方法324

开发商原因造成的　324

购房者本身原因造成的　329

产权证办理部门原因造成的　330

代办人员原因造成的　330

附录：附录一：看房日志333

附录二：相关企业信息查询方法337

附录三：各地房地产交易管理网站340

附录四：各地房地产相关部门网站342

附录五：各地建设部门联系方式345

附录六：主要商业银行和保险公司网站350

附录七：各地住房公积金网站351

附录八：常用购房信息网站356

附录九：房屋面积构成表357

附录十：房屋验收检验项目表358

附录十一：购房全程税费一览表361

附录十二：全书图表索引364