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我国现行财政体制对土地利用的影响1

1 我国土地利用的基本情况1

1.1 耕地利用现状2

1.2 城镇土地利用现状2

1.3 开发区用地现状3

2 现行财政体制对土地利用影响分析4

2.1 基层政府财政困难导致地方政府土地管理行为扭曲4

2.2 不合理的土地税费体系助长粗放式土地利用10

2.3 现行行政体制下地方政府的“政绩工程”进一步扭曲了土地利用12

3 城市化进程中的地方政府（财政）土地利用行为分析13

3.1 土地利用的流程14

3.2 土地有偿使用的二元政策：土地收益与财政收入的长短互补16

3.3 城市扩张进程中的土地使用权出让与城市基础设施建设18

3.4 农民利益保障：政府垄断与农地直接入市20

3.5 大宗土地使用权出让的地方政府行为分析23

4 案例分析25

4.1 案例一：太原市土地利用情况25

4.2 案例二：忻州市土地利用情况32

4.3 主要结论37

5 完善土地利用财政体制与政策的建议39

5.1 结合政府职能转换，进一步深化改革政府间财政关系，从制度上逐步消除地方政府对“土地财政”的过度依赖39

5.2 强化土地融资管理，合理化地方政府土地融资行为41

5.3 改革和完善土地税费制度，将征收重点逐步转向“占有性收益”43

5.4 建立健全分级国有资产管理体系与资本预算，将土地资产及收益管理纳入公共财政的规范形式44

土地出让基金制度研究46

1 我国土地使用权出让制度的形成与发展46

1.1 土地使用权出让制度的产生46

1.2 土地使用权出让制度的发展47

1.3 土地使用权出让制度的运行特征：阶段性比较51

2 我国土地使用权出让制度的运行绩效：效率与公平的评价54

2.1 土地使用权出让制度的效率评价55

2.2 土地使用权出让制度改革的公平性评价66

3 土地出让基金制度的建立：必要性与可行性分析68

3.1 土地出让制度面临的现实问题：资金的诱惑与管理68

3.2 土地出让制度改革的理性判断：基金设立的时机70

3.3 土地出让的收益分析：基金设立的基础74

4 国内外土地基金制度运行实践及其启示81

4.1 国外及我国港澳地区的土地基金运行概况81

4.2 我国内地土地基金实践与进一步完善的需要87

4.3 国内外土地基金制度的实践启示89

5 建立土地出让基金制度的初步设想91

5.1 土地出让基金制度构建的基本原则91

5.2 土地出让基金的性质与功能92

5.3 土地出让基金的资金来源92

5.4 土地出让基金的构成要素92

5.5 土地出让基金的组织运行93

6 建立土地出让基金制度的风险分析94

6.1 财政风险94

6.2 市场风险94

6.3 经济波动风险95

6.4 基金管理风险95

6.5 其他风险95

7 建立土地出让基金制度的政策建议95

7.1 合理确定土地出让基金的收支96

7.2 规范土地出让基金的投资领域96

7.3 完善土地出让基金的监管体系96

7.4 做好相关配套制度的建设98

土地金融与土地市场研究100

1 引论：理论前提与分析框架100

1.1 问题的提出：研究意义与目的100

1.2 理论基础：认识土地金融与土地市场101

1.3 理论框架与分析思路107

2 土地金融与土地市场的现状考察111

2.1 我国土地市场的发展历程与现状111

2.2 当前我国土地金融的运行情况116

3 土地金融对土地市场影响的实证分析120

3.1 土地金融与土地交易121

3.2 土地金融与土地需求123

3.3 土地金融与土地供给126

3.4 土地金融与土地价格129

4 发达国家或地区土地金融的发展经验及启示134

4.1 早期的土地金融：德国的土地抵押合作社134

4.2 土地抵押贷款135

4.3 土地基金136

4.4 土地银行138

4.5 土地资产证券化140

4.6 对我国土地金融发展的启示142

5 我国土地金融的完善思路与发展模式144

5.1 完善传统业务：抵押贷款144

5.2 设立专业银行：土地银行146

5.3 发展新型基金：土地基金147

5.4 创新金融模式：土地证券化149

附录：专题研究与政策咨询报告154

工业用地供应机制研究174

1 导论174

1.1 研究的背景、意义和目标174

1.2 工业用地供应机制研究进展综述176

1.3 研究内容和方法179

1.4 课题的创新及不足180

2 工业用地供应机制研究：问题与建议181

2.1 工业用地供应方式与调控机制研究181

2.2 农地工业化土地增值收益分配与调控机制研究——以北京市为例184

2.3 工业用地集约利用与调控机制研究——以北京市为例188

2.4 工业用地一级开发模式及实施机制研究——以北京市为例191

3 工业用地供应方式与调控机制研究196

3.1 工业用地供应方式历史及现状分析196

3.2 工业用地供应方式模式创新研究200

3.3 工业用地供应方式调控机制改革的建议206

4 农地工业化土地增值收益分配与调控机制研究——以北京市为例208

4.1 北京市农地工业化征地补偿现状分析208

4.2 农地工业化土地增值收益分配调控机制的构建213

5 工业用地集约利用与调控机制研究——以北京市为例225

5.1 北京市工业用地集约利用现状分析225

5.2 北京市工业用地集约利用调控机制的构建232

6 工业用地一级开发模式及实施机制研究——以北京市为例245

6.1 北京市工业用地一级开发现状分析245

6.2 北京市工业用地一级开发模式创新研究252

6.3 北京市工业用地一级开发实施机制创新研究258

区域经济快速增长过程中产业集聚与土地集约利用研究263

1 导论263

1.1 研究背景与选题意义263

1.2 研究范围与任务的界定265

1.3 研究方法266

2 产业集聚与区域经济增长的研究综述267

2.1 马歇尔的产业区理论267

2.2 胡佛的产业集聚最佳规模理论与区域经济增长自我强化模型268

2.3 极化理论关于产业集聚与区域经济增长关系的研究269

2.4 新经济地理学关于产业集聚与区域经济增长的研究270

2.5 国内学者关于产业集聚与区域经济增长、区域经济发展的研究274

3 基于产业集聚的区域经济增长分析框架276

3.1 本研究的前提性理论假定276

3.2 产业集聚促进区域经济增长的一般机理277

4 产业集聚、产业结构变动与区域经济增长289

4.1 产业结构变动与区域经济增长289

4.2 产业集聚对产业结构变动、区域经济增长的影响：理论与实证分析296

4.3 本章结论316

5 产业集聚、土地集约利用与区域经济增长317

5.1 土地利用与土地集约利用318

5.2 产业集聚、区域土地集约利用与区域经济增长323

5.3 本章结论329

6 产业集聚促进区域土地集约利用的实证分析331

6.1 东部地区的产业集聚与区域土地集约利用：昆山市的个案研究331

6.2 中部地区产业集聚与区域土地集约利用：芜湖市的个案分析340

6.3 个案研究的结论与启示356

7 主要结论与政策建议357

7.1 主要结论357

7.2 政策建议359

土地一级市场收入分配体系规范化研究362

1 总论362

1.1 课题成果的基本内容362

1.2 基于课题成果而作的简要归纳和必要说明363

1.3 未尽之研究366

2 我国农地征收流转的现状与改革建议366

2.1 我国农村土地征收的现状和问题366

2.2 追根溯源370

2.3 有关政策建议373

3 土地储备与开发过程中的土地收入分配分析376

3.1 土地储备、开发与土地收入分配的关系辨析376

3.2 目前我国土地储备和土地开发过程中存在的问题及其对土地收入分配的影响378

3.3 改进政府土地储备和一级市场土地开发的一些政策建议384

4 合理化土地出让金价值管理，理顺土地出让金分配体系387

4.1 土地出让金价值管理体系概述387

4.2 对新土地出让金价值管理体系的分析392

4.3 新土地出让金政策下价值管理的难点及建议398

4.4 苏南调研案例分析399

5 土地一级市场税费政策体系存在的问题与建议402

5.1 土地取得环节涉及的税费402

5.2 土地保有环节涉及的税费404

5.3 土地转让环节涉及的税费405

5.4 存在的问题与建议407

我国土地市场与房地产市场关系研究410

1 完善和创新土地一级开发模式，打通土地市场与房地产市场“瓶颈”的政策建议410

1.1 土地一级开发的内涵和模式410

1.2 现有土地一级开发存在的主要问题411

1.3 完善和创新土地一级开发模式应澄清的基本认识413

1.4 土地一级开发市场运作模式和思路413

1.5 配套措施和建议415

2 土地使用权出让方式改革与土地年租制研究417

2.1 现行土地使用权出让制度存在的主要问题417

2.2 年租制是解决当前土地出让制度弊端的有效方式420

2.3 进一步完善土地使用权出让方式的若干建议426

3 城市土地集约利用程度评价与推进对策研究429

3.1 城市土地集约利用的概念和内涵429

3.2 与农村相比，城市能够更有效集约利用土地430

3.3 城市土地集约利用的重点在中西部地区和中小城市431

3.4 开发区用地集约利用是提高城市土地集约利用程度的关键和切入点434

3.5 继续提高城市土地利用集约度的措施和建议435

4 集体建设用地流转及与房地产市场关系研究440

4.1 当前集体建设用地流转的探索和实践440

4.2 集体建设用地流转的利弊分析441

4.3 集体建设用地流转对房地产市场的影响445

4.4 关于集体建设用地流转制度改革的建议446

5 理想土地市场的目标及模式研究447

5.1 我国土地市场运行模式现状447

5.2 理想土地市场模式的初步构想449

5.3 推动建立城乡统一土地市场体系的政策建议451

6 进一步课题研究的建议455

6.1 推进建立城乡统一土地市场体系的配套政策研究455

6.2 集体土地房屋拆迁法律和政策研究456

6.3 进一步完善土地“招拍挂”制度，细化相关政策研究456