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第一章　房屋买卖合同订立的基本知识1

第一节　房屋买卖合同的特征及种类1

一、房屋买卖合同的概念与特征1

二、房屋买卖合同的种类2

第二节　房屋买卖合同的订立原则与依据4

一、房屋买卖合同订立应当遵循的原则4

二、房屋买卖合同的主要内容4

1．房屋出卖人的义务5

2．房屋买受人的义务6

第二章　房屋买卖合同的签订方法与漏洞防范7

第一节　房屋买卖合同的当事人7

一、房屋买卖合同有关当事人事项的签订方法7

二、房屋买卖合同当事人事项的约定漏洞及其风险表现形式8

案例1　借用他人名义订立房屋买卖合同所产生的合同风险8

案例2　在未征得房屋所有人同意时房屋买卖的交易风险11

案例3　开发商不具有开发资质时的交易风险14

三、房屋买卖合同当事人事项的约定漏洞与风险防范对策17

1．认真审查房屋买卖合同当事人的主体资格17

2．保证房屋买卖合同的当事人具有确定性18

第二节　房屋买卖合同的标的18

一、房屋买卖合同标的条款的签订方法18

二、房屋买卖合同标的条款的约定漏洞及其风险表现形式20

案例1 因房屋买卖合同的标的性质约定存在漏洞时的纠纷及其风险20

案例2　房屋认购协议约定的商品房不具备销售条件时的纠纷及其风险承担23

案例3 房屋买卖合同的标的为非法房产时的交易风险26

三、房屋买卖合同标的条款的约定漏洞与风险防范对策30

1．房屋买卖合同标的条款约定漏洞的补救方法30

2．房屋买卖合同标的条款的约定存在漏洞时的风险防范对策30

第三节　房屋买卖合同的标的数量32

一、房屋买卖合同标的数量条款的签订方法32

二、房屋买卖合同标的数量的约定漏洞及其风险表现形式33

案例1 房屋买卖合同因对房屋面积约定不明确引发的纠纷及其风险33

案例2　房屋买卖合同因开发商提供的房屋面积不足引发的纠纷及其风险35

三、房屋买卖合同的标的数量约定漏洞与风险防范对策37

1．在房屋买卖合同中必须明确约定商品房的面积37

2．应当遵照国家有关房屋面积的测量的有关规定37

第四节　房屋的质量37

一、房屋质量条款的签订方法37

二、房屋质量条款的约定漏洞及其风险表现形式38

案例1　房屋买卖合同对标的质量条款的约定不明时的风险及其承担38

案例2　住宅使用说明书对于房屋质量的说明与房屋买卖合同不一致时的纠纷42

案例3　房地产开发商未按售房说明和允诺提供附属设施时的纠纷及风险承担44

案例4　房屋买卖合同所约定的房屋质量存在瑕疵时的纠纷及其责任承担46

三、房屋质量约定漏洞的补救及其风险防范对策50

1．房屋质量约定漏洞的补救方法50

2．房屋的质量约定存在漏洞时的风险防范对策50

第五节　房屋的价款51

一、房屋价款的签订方法51

二、房屋价款的约定漏洞及其风险表现形式52

案例1 当事人对买卖房屋的附加物的价款未作约定时的纠纷及其风险52

案例2　房屋买卖合同当事人对房屋过户的税费约定不明时的纠纷及其风险54

三、房屋价款约定漏洞的补救与风险防范对策56

1．房屋价款约定漏洞的补救方法56

2．房屋价款约定存在漏洞时的风险防范对策56

第六节　付款期限与付款方式57

一、付款期限与付款方式条款的签订方法57

二、房屋交付期限与付款方式的约定漏洞及其风险表现形式58

案例1　房屋买卖合同对房屋的付款期限的约定瑕疵及其风险58

案例2　房屋买卖合同对付款方式的约定存在漏洞时的纠纷及其风险61

三、付款期限、方式与付款地点约定漏洞的补救与风险防范对策64

1．付款期限、付款方式约定漏洞的补救方法64

2．付款期限、付款方式约定存在漏洞时的风险防范对策65

第七节　交付房屋66

一、交付房屋的签订方法66

二、交付房屋的约定漏洞及其风险表现形式67

案例1　房屋买卖合同对房屋的交付期限约定不明确时的纠纷及风险承担67

案例2　房屋买卖合同对房屋的交付方式约定不明确时的纠纷及风险承担70

三、交付房屋的约定漏洞与风险防范对策74

1．交付房屋的约定漏洞补救方法74

2．交付房屋的约定存在漏洞时的风险防范对策74

第八节　房屋买卖合同的违约责任75

一、房屋买卖合同违约责任条款的签订方法75

二、违约责任条款的约定漏洞及其风险表现形式76

案例1 买卖合同对违约金约定不明时的确定及其风险承担76

案例2 买卖合同对违约金约定不明时的合同责任确定及其风险承担79

三、违约责任条款的约定漏洞及风险防范对策83

1．当事人对违约责任未作约定时的责任承担83

2．当事人对违约责任作约定时的风险防范对策84

第九节　房屋买卖合同争议解决方式84

一、房屋买卖合同争议解决方式84

二、房屋买卖合同争议解决条款的签订方法85

第三章　房屋买卖合同效力控制与风险防范86

第一节　严格控制房屋买卖合同的订立过程86

一、房屋合同的订立过程与合同的成立要件86

二、房屋买卖合同订立中的纠纷及其表现形式87

案例1　房屋出卖人违反有效要约时的纠纷及责任承担87

案例2 房屋买卖合同的当事人签订商品房认购书后因不能签订正式合同而发生的纠纷90

案例3 因一房两卖引起的纠纷及其风险承担95

三、房屋买卖合同订立过程中的纠纷与风险防范对策98

1．应当注意要约的生效时间及其效力98

2．开发商应当对其宣传和广告的内容严格控制、慎重允诺98

3．应当注意承诺的生效时间及其效力98

4．应当采取符合法律规定的形式和条件99

5．应当遵循诚实信用原则99

第二节　注意审查房屋买卖合同的生效要件100

一、合同生效要件的概念及其构成100

二、房屋买卖合同的效力纠纷及其表现形式102

案例1 配偶一方以另一方的名义所订房屋买卖合同的效力认定及风险承担102

案例2 出卖人隐瞒事实真相所订房屋买卖合同的效力认定及风险承担106

案例3 房屋出卖人在未取得房屋产权证时所订立的房屋买卖合同的效力认定108

案例4 商品房预售合同的当事人未按约定办理登记备案手续时的合同效力纠纷111

案例5　房屋买卖合同未依约履行且房屋未办理过户登记时的房屋权属纠纷114

案例6　房屋共有人恶意处分共有房屋的效力及其认定118

三、房屋买卖合同的效力纠纷与风险防范对策120

1．不得与无主体资格的当事人签订房屋买卖合同120

2．房屋买卖合同当事人在订立合同时不得隐瞒真相和相互欺诈121

3．房屋买卖合同的当事人应当谨防签订无效合同121

4．谨防买受人或出卖人未经财产共有人同意签订房屋买卖合同122

5．房屋出卖人可以选择订立所有权保留条款122

第三节　注意保存合同文书和相关证据122

一、房屋买卖合同纠纷中的相关证据及当事人的举证责任122

1．与房屋买卖合同纠纷有关的证据及其种类122

2．房屋买卖合同当事人的举证责任123

二、房屋买卖合同纠纷诉讼中的证据适用及其风险表现形式124

案例1　通过电话录音判定卖方违约并承担定金责任124

案例2　在房屋买卖合同签订中对出卖人的口头允诺无证据能够证实的风险承担127

三、房屋买卖合同订立与纠纷诉讼中的证据风险防范对策130

1．房屋买卖合同订立后当事人应当注意保存相关证据并对重要证据进行公证130

2．当事人应当根据民事证据的适用规则积极履行举证责任131

3．当事人应当在法律规定的期间内提交证据133

4．当事人向人民法院提供的证据应当符合要求133

5．在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下可以申请证据保全134

6．在诉讼中应当根据证明力的大小顺序提供证据134

第四章　房屋买卖合同诈骗与陷阱防范136

第一节　合同诈骗的特征及其犯罪构成136

一、合同诈骗与合同纠纷的区别136

二、合同诈骗罪的构成要件及其量刑标准138

第二节　房屋买卖合同订立中的陷阱与诈骗防范141

一、房屋买卖合同陷阱与诈骗的表现形式141

案例1 售楼人员口头承诺制造陷阱诱使买受人签订合同丧失定金141

案例2　精心包装冒充“大款”以迷惑他人骗取房产144

案例3　伪造他人身份证件和房屋产权证件出卖他人房屋诈骗房款147

二、房屋买卖合同订立中的陷阱与诈骗防范对策150

1．对开发商所作的各种允诺应订入合同150

2．房屋买卖合同应与房屋认购合同中的相关条款保持一致151

3．应认真审查对方当事人所提供的身份证件及资质状况151

4．购房人应当审慎核实卖房人所提供房源的真实性与合法性152

5．公平合理地设定合同权利义务不可追求过分利益152

第五章　房屋买卖合同的示范文本与参考范例153

第一节　房屋买卖合同范本153

一、商品房买卖合同（GF—2000—0171）153

二、北京市商品房现房买卖合同（BF—2005—0120）164

三、北京市商品房预售合同（BF—2005—0116）180

四、北京市商品房认购书（BF—2005—0117）199

第二节　房屋买卖合同参考范例203

一、私有房屋买卖合同203

二、二手房买卖合同206

三、房地产买卖合同209

附录　相关法律法规与司法解释214

1．中华人民共和国合同法（节录）214

2．最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）237

3．中华人民共和国物权法243

4．中华人民共和国担保法（节录）277

5．中华人民共和国城市房地产管理法282

6．城市房地产开发经营管理条例295

7．商品房销售管理办法302

8．城市商品房预售管理办法312

9．房屋登记办法315

10．经济适用住房价格管理办法337

11．已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法340

12．商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定344

13．房屋建筑工程质量保修办法347

14．房产测量规范（GB/T17986.1—2000）（节录）349

15．最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释355